Perspektiven für Immobilien: Die Krise ist noch nicht ausgestanden

Die Immobilie ist für viele Großanleger ein zunehmend wichtiger Baustein im Portfolio. Das wurde beim 2nd Real Estate Investment Day 2021 (REID 2021) erneut deutlich. Das Event fand am 7. September 2021 auf dem Campus der Frankfurt School of Finance & Management statt. Veranstalter waren der Frankfurt School Verlag und die Agentur Targa Communications. Der Bund Institutioneller Investoren (bii) war als Partner mit von der Partie. 

Stabilität durch laufende Einnahmen 

Für Marina Albo, Leiterin der Corporate-Finance-Abteilung bei Moody’s, war der Real Estate Investment Day die erste Geschäftsreise seit rund 18 Monaten. Albo, deren Büro im Großraum Madrid angesiedelt ist, war nach Frankfurt gekommen, um am Main in einer Keynote über die Erholung am Immobilienmarkt zu sprechen.

Als globale Rating-Agentur analysiert Moody’s unter anderem auch mehr als 40 europäische Immobiliengesellschaften mit den Nutzungsarten Wohnen, Büro, Einzelhandel und Logistik. Die Firmen stehen aktuell relativ gut da, sagte Referentin Albo mit Blick auf das gesamte Rating-Universum von Moody’s. Dank stabiler Mieteinnahmen könnten sie die Krise besser schultern, als viele, denen die Einnahmen wegen Covid-19 weggebrochen sind. Das gilt allerdings nicht pauschal für alle Immobiliengesellschaften, wie der Veranstaltungstag gezeigt hat. In einigen Ecken brodelt es mehr denn je. Dazu später mehr.

Leere in London

Nicht nur für Marina Albo, sondern auch für viele andere Besucher der Immobilienkonferenz, die im großen Hörsaal der Frankfurter Business School stattfand, war es die erste Dienstreise seit Beginn der Corona-Pandemie im März 2020. Wie sehr sich der Immobilienmarkt seither verändert hat, erläuterte Andrew Barber vom Konferenzmacher Targa Communications in seiner Einführungsrede. Er sei am 1. September dieses Jahres erstmals seit langer Zeit wieder im Zentrum von London unterwegs gewesen.

Fotos, die Barber an jenem Mittwoch angefertigt hat, zeigen leere Parkhäuser, Straßen und Busse. Und das an einem normalen Arbeitstag. Corona-bedingt arbeiten nach wie vor viele Briten im Homeoffice. In der schottischen Hafenstadt Glasgow, das zeigen Statistiken, ist die Lage der Innenstädte noch angespannter. Denn in Schottland gelten nach Angaben des Kommunikationsspezialisten Barber noch strengere Corona-Beschränkungen als in England. „Wir sind noch weit weg von einem Normalzustand. Es gibt aber auch heute Gelegenheiten für Anleger“, ist Barber überzeugt.

Zurück zur Keynote von Rating-Spezialistin Marina Albo. Bei Moody’s haben sie zwischen dem 1. März des vergangenen Jahres und dem 28. Februar 2021 vor allem Firmen aus dem Hotelsektor herabgestuft. Zwei von drei Unternehmen (65 Prozent) mussten eine Herabstufung ihrer Bonitätsnote hinnehmen. Besonders stabil erwiesen sich die Ratings hingegen im Getränkesektor (Beverage, Food & Tobacco). Nur bei 11 Prozent senkte Moody’s hier die Rating-Note. Albo zufolge wird der beschleunigte Trend zum E-Commerce negative Auswirkungen auf Einzelhandelsimmobilien haben. Das war aber auch schon vor Covid-19 absehbar, nur dass die Pandemie den Trend zum Onlineshopping massiv verstärkt hat.

Albo schnitt in ihrer Keynote auch das omnipräsente Thema Nachhaltigkeit an und hob das wachsende Interesse der Investoren an zeitgemäßen Immobilienanlagen auf dem Pfad in eine klimaneutrale Wirtschaft hervor. Im Immobiliensektor ist der Druck besonders hoch, und es gibt einen enormen Nachholbedarf, etwa bei der energetischen Sanierung. Immobilien seien für rund 35 Prozent der weltweiten CO2-Emissionen verantwortlich, schätzen sie bei Moody’s. Zurückzuführen ist das auf den Energieverbrauch ihrer Nutzer. Und aus Sicht der Eigentümer ist das ein Problem. Albo geht davon aus, dass die Nachfrage nach Immobilien, die den wachsenden Anforderungen an nachhaltige Anlagen nicht standhalten, sinken wird.

Anleger wollen Green Buildings

In einer anderen Panel-Diskussion der Konferenz sprachen die Teilnehmer über Kaufgelegenheiten am Immobilienmarkt im „post-pandemischen“ Europa. Rodney Bysh verantwortet beim Investmenthaus Edmond de Rothschild REIM die Geschäftsentwicklung. Er wies darauf hin, dass es selbst in der Immobilieninvestmenthochburg London noch kein Bürohaus gebe, das den begehrten Status „klimaneutral“ erreicht hat. „Aber die Mieter rufen gerade nach solchen Objekten“, so Bysh.

Die große Anstrengung bestehe nun also darin, den Immobilienbestand entsprechend fit zu machen, um die Nachfrage zu befriedigen und das Klima zu schützen. Sonja Wärntges vom Immobilienspezialisten DIC Asset gab zu bedenken: Jeder Anleger suche nach den sogenannten Green Buildings, also Gebäuden, die unter dem Leitgedanken der Nachhaltigkeit entwickelt wurden. „Aber davon gibt es nicht viele.“ 

Wie sehr sich der Immobilieninvestmentmarkt auf der Käuferseite durch Covid verändert hat, erläuterte Christoph Wittkop, CEO von Sonar Real Estate: „Viele Kaufinteressenten im Bereich Value-add sind heute zögerlicher als noch zu Beginn des vergangenen Jahres.“ Damals lockten hier die höheren Renditeaussichten im Vergleich mit den allseits beliebten, aber renditearmen Core-Objekten die Investoren an. Heute sei das anders. Viele Kaufinteressenten seien zögerlicher, warteten die weitere Entwicklung ab. Versicherungsgesellschaften haben ihre Kapitalanlagen in den vergangenen Jahren stetig in Richtung Immobilien umgeschichtet und suchen weiter nach Investments. 

Nachhaltige Immobilienfonds vor Problemen 

In einer Gesprächsrunde ging es um die ESG-Regulierung von Immobilienfonds. Kern der Diskussion war die zunehmende Nachhaltigkeitsregulierung von Fonds und hier insbesondere der Aktionsplan der Europäischen Union für Sustainable Finance sowie die Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR). Eines der Ziele dieses Aktionsplans ist die Neuausrichtung von Kapitalflüssen hin zu nachhaltigen Investitionen. Das soll nachhaltiges und integratives Wachstum schaffen.

Die SFDR wiederum soll die Transparenz darüber erhöhen, wie Finanzmarktteilnehmer Nachhaltigkeitsrisiken und auch -chancen in ihre Investmententscheidungen und -empfehlungen einbeziehen. Hier unterscheidet man auf der Ebene der Fonds zwischen Artikel-6-, Artikel-8- und Artikel-9-Produkten.

Risiken im Zulassungsprozess

Artikel-6-Fonds sind nicht nachhaltige/nicht ESG-fokussierte Fonds. Artikel-8-Fonds wiederum sind Fonds mit Umwelt- und/oder sozialen Merkmalen, man spricht hier auch mit Blick auf die Nachhaltigkeit von „hellgrün“. Artikel-9-Fonds gehen einher mit einer gezielt nachhaltigen Wirkung („dunkelgrün“) – ein Ziel, das immer mehr Anleger verfolgen. Soweit die Theorie.

Wie diese Gesprächsrunde gezeigt hat, sind die Fondsanbieter, ihre juristischen Berater und auch die Endanleger sehr daran interessiert, besonders nachhaltige Immobilienfonds auf die Beine zu stellen – die dann als Artikel-8- oder besser noch als Artikel-9-Fonds klassifiziert werden. Derzeit scheiterten viele neue Fonds an diesem Ziel. Es gibt das Risiko, dass als „grün“ konzipierte Produkte durch die Finanzmarktaufsicht nicht als solche anerkannt werden, sondern „nur“ als Artikel-6-Fonds.

Hier herrscht derzeit große Unsicherheit auf der Anbieterseite, die nach Einschätzung von Beobachtern noch bis zum Ende dieses Jahres anhalten wird. In der Zwischenzeit besteht die Gefahr, dass als „nachhaltig“ aufgesetzte Fonds dieses Ziel im Zulassungsprozess verfehlen. Daher der Rat der Experten auf dem Panel: Wenn man sich als Anbieter derzeit noch unsicher ist, ob ein Fonds die Hürde „nachhaltig“ auch wirklich meistert, sollte man das Vehikel zunächst als Artikel-6-Fonds aufsetzen. Dann sei man auf der sicheren Seite, auch was Reputationsrisiken betrifft.

Nach den Sommerferien wird aufgeräumt

Ein Höhepunkt des REID 2021 war die Präsentation von Mike Danielewsky und Christian Lonquich  von der Kanzlei DLA Piper UK. Ihr Themenkanon: die aktuelle Situation am Immobilienmarkt, die Entwicklung aus einer Insolvenzrechtsperspektive – und wie man Krisen frühzeitig begegnen sollte. Zwar hat die Covid-19-Pandemie bislang noch keine Insolvenzwelle in Gang gesetzt. Doch nach Angaben der Juristen Danielewsky und Lonquich, die sich im Tagesgeschäft mit Krisenszenarien und Reaktionsmöglichkeiten beschäftigen, erreiche die Schwelle der in den vergangenen Monaten im gewerblichen Immobiliensektor nicht gezahlten Mieten eine kritische Schwelle.

Die Corona-Krise zeige sich aktuell insbesondere im Hotelmarkt, im Einzelhandel und auch bei einzelnen sogenannten Gesundheitsimmobilien – wenn die Krise für Umsatzausfälle sorgt und so den Schuldendienst erschwert. Nach den Sommerferien wachse nun das Interesse vorrangiger Kreditgeber, Finanzierungen neu aufzustellen.

Krisen erkennen und rechtzeitig handeln  

Große Probleme gebe es insbesondere bei großen Hotel- und Einzelhandelsimmobilien. Und die Krise könnte sich auf die Fondsbranche auswirken. „Regulatorische Anforderungen könnten zu Notverkäufen bei Fonds führen“, warnen die Experten, um Marktteilnehmer für die Risiken zu sensibilisieren. „Achten Sie auf gelbe und rote Flaggen. Wenn ihr Mieter sie fragt, ob er die Miete später zahlen darf, ist das ein Warnsignal“, so die Juristen. Ihr Rat: „Führen Sie sich vor Augen, ob Ihre Geschäftspartner Problem haben oder in Probleme geraten könnten. Beschäftigen Sie sich mit dem Thema Restrukturierung, verdrängen Sie es nicht.“

Darlehensgeber müssten lernen, eine Krise zu erkennen, zu verstehen und eine angemessene Antwort darauf zu finden. „Intensivieren Sie die Kommunikation mit allen Beteiligten. Überwachen Sie alle Optionen für eine Kündigung oder ein Insolvenzverfahren. Und verlieren Sie dabei die Belange Ihres Unternehmens nicht aus den Augen“, betonten die Experten. Festzuhalten bleibt: Der Markt ist voller Chancen (Stichwort ESG) und Risiken. Und Covid-19 bleibt ein brisantes Thema für Immobilienmarktakteure. 

Autor: Tobias Bürger, bii. 

Bildquelle: Frankfurt School of Finance & Management

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