Interview mit Stefan Ebinger,
Head of Real Estate Investments, Debeka-Versicherungsgruppe
Zitat „2025 erwarten wir eine weitere Marktstabilisierung und einen positiven Ausblick“
Welche Immobilien-Anlagestrategie verfolgt die Debeka?
Die Sicherheit einer Kapitalanlage hat bei uns eine absolute Priorität. Dabei stehen hohe Qualitätsstandards und dauerhafte Erträge im Fokus. Unsere Anlagestrategie ist ausdrücklich nicht IRR getrieben und das gilt natürlich auch für unsere Immobilienanlagen. Deshalb setzen wir hier vor allem auf Core und Core+. Unser Ansatz ist generell konservativ, weshalb wir uns auch auf den Euro-Währungsraum konzentrieren, um Währungskursrisiken zu vermeiden. Zum 30. September 2024 haben wir insgesamt rund 5,5 Milliarden Euro AuM in Immobilien-Equity und zusätzlich rund 750 Millionen Euro in Immobilien-Debt investiert.
In welchen Sektoren investieren Sie konkret?
Wir sind derzeit zu rund 42 Prozent in Büroimmobilien, zu 33 Prozent in Einzelhandelsimmobilien und zu 13 Prozent in Wohngebäude investiert. Der Rest entfällt auf Logistikobjekte und weitere Beimischungen. In der Gesamtallokation fühlen wir uns gut aufgestellt, wobei wir zukünftig den Anteil an Wohnimmobilien weiter ausbauen wollen. Auch in Büroimmobilien wollen wir weiter investieren, allerdings mit dem absoluten Schwerpunkt auf die Lagequalität, die Ausstattung und die Erfüllung der ESG-Kriterien, um zukunftssicher aufgestellt zu sein.
Wie sieht Ihre geografische Diversifikation aus?
Wie bereits gesagt, konzentrieren wir uns auf den Euroraum und dort neben unserem Heimatland Deutschland mit rund 62 Prozent, insbesondere auf die Niederlande, Frankreich und Österreich. Vereinzelte Objekte haben wir auch in Polen, Tschechien und weiteren europäischen Ländern.
Welche Bedeutung haben indirekte Investitionen über Fondsvehikel für Sie?
Sie haben für uns eine sehr große Bedeutung, da wir bis auf einige in der Gruppe hauptsächlich selbstgenutzte Gebäude ausschließlich indirekt investiert sind. Dabei setzen wir vor allem auf deutsche Strukturen, wie den Immobilienspezialfonds nach KAGB. Wir haben allerdings auch in Luxemburger Vehikel investiert. Über die ganze Bandbreite sind wir sowohl in Individualfonds als auch Gemeinschaftsfonds engagiert.
Was sind die aktuellen Herausforderungen für institutionelle Investoren?
Zentral sind aus unserer Sicht die Themen Nachhaltigkeit beziehungsweise ESG, die Zukunftsfähigkeit der einzelnen Immobilien und die Regulatorik. Speziell der letzte Punkt greift natürlich auch ESG-Vorgaben auf, mit Auswirkungen auf beispielsweise die Finanzierung und die Bewertungen.
Welche Wünsche haben Sie an Fondsanbieter?
Ich würde mir eine höhere Transparenz und eine deutlich bessere Datenverfügbarkeit wünschen, denn unser Haus ist sehr tief auf der Einzelobjektebene analytisch aktiv und hier brauchen wir die Rohdaten, auch wenn mir bewusst ist, dass das manches Mal eine Herausforderung für die Reportings der Fondsgesellschaften darstellt. Andererseits bieten hier die digitalen Plattformen ganz neue Möglichkeiten mit Blick auf den Umfang und den Detailgrad. Unter dem Strich ist die deutliche höhere Professionalisierung bei größeren Spezialfondsgesellschaften begrüßenswert. An die gesamte Branche gerichtet wäre die Formulierung von weiteren umfangreicheren gemeinsamen Standards sehr hilfreich, speziell zu Datenschnittstellen und Reportingformaten.
Was erwarten Sie für Immobilienanlagen im kommenden Jahr 2025?
Sollte sich das Umfeld mit fallenden Zinsen weiter so entwickeln, erwarten wir eine weitere Marktstabilisierung und einen positiven Ausblick. Echte Sprünge und eine starke Belebung der Immobilienmärkte sehen wir für 2025 noch nicht. Dennoch werden wir mehr Transaktionen und eine weitere Erholung an den Märkten erleben. Das gilt natürlich speziell für besonders gefragte Segmente wie den Bereich der Data-Center. Als Debeka werden wir jedenfalls auch 2025 mit Augenmaß vorgehen und im Einzelfall Chancen nutzen.
Welche private Zerstreuung liegt Ihnen besonders am Herzen?
Ich bin sehr gerne unterwegs und reise viel, gerne auch in fernere Winkel unserer Erde. Mit dem Fahrrad bin auch sehr aktiv und eine Leidenschaft von mir ist das Tauchen.
Über Stefan Ebinger
Stefan Ebinger (CREA) ist Head of Real Estate Investments bei der Debeka Versicherungsgruppe in Koblenz. Zur Debeka wechselte er 2015, wo er zunächst als Portfolio- Manager für Fixed Income und die Betreuung der indirekten Real Estate Investments tätig war. Bevor er zur Debeka wechselte, arbeitete der gelernte Bankkaufmann u.a. für die Deutsche-Bank-Gruppe.