Autor: Michael Hauenstein, Geschäftsführer PROXIMUS INVEST GmbH
Strukturwandel im Gesundheitssektor als Chance für Investoren
Turbulente Zeiten für Immobilien-Investoren auf dem Markt für Gesundheitsimmobilien möchte man meinen, schaut man sich die Entwicklung der vergangenen Jahre an. Die allgemein schwierige wirtschaftliche Lage aus gestiegenen Zinsen, hohen Inflationsraten und den geopolitischen Rahmenbedingungen führten zu einem gesunkenen Interesse und damit seit dem Jahr 2021 zu einem deutlich reduzierten Transaktionsvolumina im Gesundheitsbereich, wie Zahlen von Maklerhäusern und Immobiliendienstleistern zeigen. Auch eine Reihe von Meldungen über Pflegeheimbetreiber, die Insolvenz anmelden und Einrichtungen schließen mussten, trugen ihr Übriges dazu bei.
Doch es scheint wieder etwas Bewegung in den Markt zu kommen. Erste Experten und Analysten notieren ein langsam wieder aufkeimendes Interesse. Das deckt sich mit unseren eigenen Erfahrungen. Letzter Stimmungstest war aus unserer Sicht die Immobilienmesse Expo Real. Diverse konstruktive Gespräche haben uns gezeigt, dass die Assetklasse Gesundheitsimmobilien weiter gefragt ist und nichts von ihrer Attraktivität verloren hat, da sie gerade in unübersichtlichen Zeiten als tendenziell schwankungsarmes und ertragsstabiles Investment gilt.
Eine differenzierte Sicht auf die Situation verdeutlicht, dass Gesundheitsimmobilien in ihrer Gesamtheit weiterhin Potenzial für Investoren bieten, denn der Gesundheitssektor ist in Deutschland von einer starken Wachstumsdynamik und einem Strukturwandel geprägt, der gerade für moderne Immobilien einen großen Bedarf erwarten lässt. Der Anteil der älteren Bevölkerung wird größer, die Gesundheitsausgaben steigen und die Nachfrage nach Pflege und medizinischen Dienstleistungen wächst. Die Fundamentaldaten des Sektors stimmen also. In politischen Diskussionen setzt sich zudem der Grundsatz ambulant vor stationär immer mehr durch. Hinzu kommt der ungebrochene Trend der Verringerung klassischer Einzelarztpraxen hin zu professionelleren Organisationsstrukturen wie die eines Medizinischen Versorgungszentrums (MVZ). Der Schluss liegt nahe, dass deutschlandweit also passende Immobilien gefragt sind.
Gesundheitsimmobilien bieten demnach eine sinnvolle Möglichkeit, vom Megatrend Gesundheit sowie dem demographischen und strukturellen Wandel zu profitieren. Außerdem zeigen Investoren mit ihrem Engagement in diesem Bereich soziale Verantwortung und können mit ihren Investments in Gesundheitsimmobilien den wichtigen Aspekt sozialer Kriterien erfüllen, bspw. in einem Art. 8 -Fonds.
Allerdings gilt es in dieser Assetklasse zwischen Kliniken, medizinischen Versorgungszentren bzw. Ärztehäusern als ambulante Gesundheitsimmobilien sowie Einrichtungen des betreuten Wohnens und der vollstationären Pflege zu unterscheiden. Bei Letzteren dominieren Betreibermodelle – mit Risiken, die ein potenzieller Investor im Blick haben muss.
Abseits von der Pflege tun sich für Investoren aber Chancen auf: Aus unserer Expertise mit Investmentprodukten im Segment Ärztehäuser und medizinischen Gesundheitszentren können wir belegen, dass vom gegenwärtigen Strukturwandel im Gesundheitswesen diese Segmente besonders gestärkt hervorgehen – etwa durch Anreize für Praxen in ländlichen Gebieten, aufgrund einer stärkeren ambulanten Versorgung oder wegen der zunehmenden Etablierung von MVZ. Außerdem gilt, dass auch in Mittelzentren und kleineren Standorten ein Bedarf und die Nachfrage nach Gesundheitsdienstleistungen vorhanden ist. Hier punktet der Sektor mit Standortdiversifikation – die Dezentralität Deutschlands also als Pluspunkt. Für Investoren heißt das, dass sie mit vorausschauendem Handeln von Veränderungen profitieren können.
Überdies hat sich das Segment Ärztehäuser und Gesundheitszentren unserer Erfahrung nach bereits in der zuletzt schwierigen Marktlage resilient gezeigt. Durch das Management entsprechender Portfolien haben wir festgestellt, dass Bestandsinvestoren bei der Entwicklung der Immobilien und ihrer Ausschüttung besser als erwartet abgeschnitten haben – ein Beleg für die Attraktivität dieser Assetklasse. Dass in der Gesundheitsbranche überwiegend mit langlaufenden Mietverträgen geplant werden kann sowie sehr hohe Prolongationsquoten der Mietverträge festzustellen sind, hält die Schwankungsanfälligkeit gering. Aber auch dieses scheinbar krisenresistente Segment setzt aktives Assetmanagement und passende Lösungen zur Transformation unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten voraus, um langfristig erfolgreich zu sein.