US-Mietwohnungsmarkt vor neuem Wachstumszyklus
Wenn man die meisten Situationen über lange Zeiträume hinweg betrachtet, wird deutlich, dass wir in einer Welt der Zyklen leben: astronomisch, geologisch, saisonal. Auch der US-Mietwohnungsmarkt unterliegt diesen Zyklen. In seiner Geschichte gab es viele solcher Zyklen, und ganze Berufszweige konzentrieren sich darauf, den Wechsel von einem Immobilienzyklus zum nächsten vorherzusagen. Derzeit deutet vieles darauf hin, dass wir in den USA an einem Wendepunkt stehen, an dem eine Phase der relativen Inaktivität von einer neuen Ära des Wachstums und der Dynamik abgelöst wird.
Seit der zweiten Hälfte des Jahres 2022 ist das Transaktionsvolumen im Segment der Mietwohnanlagen gedämpft, hauptsächlich aufgrund der volatilen Zinssätze, die in einem beispiellosen Tempo gestiegen und unvorhersehbar waren. Diese extreme Volatilität, oft stärker als die Zinssätze selbst, hat Transaktionen erschwert. Häufige Schwankungen von 30 Basispunkten oder mehr bei den 10-jährigen US-Staatsanleihen, einem wichtigen Referenzwert für die meisten Kredite für Mietwohnanlagen, haben in den letzten 24 Monaten viele Transaktionen verhindert. Viele Käufer und Verkäufer haben sich daher für eine abwartende Haltung entschieden, unabhängig von der wirtschaftlichen Profitabilität einer Mietwohnanlage. Es gibt jedoch Anzeichen dafür, dass diese Volatilität bald nachlässt und der nächste Investitionszyklus beginnt.
Die neuesten Verbraucherindizes zeigen, dass sich die Inflation nach einigen enttäuschenden Monaten abschwächt. Gleichzeitig deuten die 175.000 neuen Arbeitsplätze im April, ein Rückgang von 42,2 % gegenüber dem März, auf eine Abkühlung des Arbeitsmarktes hin. Diese Entwicklungen könnten zu künftigen Zinssenkungen der Federal Reserve führen. Die Immobilienbranche reagiert darauf: Besichtigungen und Angebotslisten für US-Mietwohnanlagen sind auf das Niveau von Anfang 2022 zurückgekehrt. Dies zeigt, dass viele lange inaktive Käufer, besonders große institutionelle Investoren, wieder an den Markt zurückkehren werden und dadurch Wettbewerb und Liquidität erhöhen, was tendenziell die Preise steigert. Diese Faktoren deuten auf bessere Zeiten hin und wecken Optimismus. Die erwartete Verbesserung des Kapitalmarktumfelds ist jedoch nur ein Teil des Bildes. Die anhaltende Attraktivität der US-Mietwohnanlagen treibt unsere positiven langfristigen Aussichten maßgeblich an.
Das enorme Mietwachstum und die historisch hohen Renditen des Jahres 2021 haben in vielen der stärksten Märkte der USA eine Bauwelle ausgelöst. Seit Ende 2023 war das Volumen an neuen Mietwohnungen so hoch wie seit über 40 Jahren nicht mehr. Trotzdem sind die Mieten stabil geblieben und beginnen nun wieder zu steigen. Wie ist das möglich? Zum einen wächst die US-Wirtschaft weiter, und die Löhne steigen seit 17 Monaten stärker als die Mieten. Dies stärkt das Verbrauchervertrauen und fördert die Haushaltsbildung – neue Haushalte, die feststellen, dass die Kosten für ein Eigenheim im Durchschnitt doppelt so hoch sind wie die Kosten für eine Mietwohnung. Dies führt zu einer beispiellosen Nachfrage nach Mietwohnungen. Da die Immobilienpreise auf einem Allzeithoch bleiben und die Neubauquote im Vergleich zum Vorjahr um 43,7 % gesunken ist, wird erwartet, dass diese Nachfrage langfristig bestehen bleibt. Die steigende Nachfrage bei sinkendem Angebot erfreut die Investoren in US-Mietwohnanlagen.
Nach 35 Jahren Erfahrung in verschiedenen Investitionszyklen erkennen wir, dass wir in eine neue Phase eintreten, in der es einen klaren Bedarf an Mietwohnungen gibt, der über das Ende des aktuellen Bauzyklus hinaus bestehen bleibt, insbesondere ab Anfang 2025. Die robuste Nachfrage und das sinkende Angebot werden dafür sorgen, dass Mietwachstum und Belegungsraten in absehbarer Zukunft konstant bleiben. Zusammen mit dem erwarteten Rückgang der Zinssätze sind dies ideale Bedingungen für die nächste Blütezeit der Investitionen in US-Mietwohnanlagen.