Aufschwung an den US Immobilienmärkten:
Neuer Immobilienzyklus mit neuen Chancen
Mit dem Eintritt des US-amerikanischen Mehrfamilienhausmarktes in einen neuen Zyklus bleibt ein Paradoxon bestehen: Die Momente, die am wenigsten vielversprechend erscheinen, erweisen sich für Investoren oft als die lohnendsten. Wenn die Mieten stagnieren, der Markt überversorgt ist und die Bauvorhaben so gering sind wie seit Jahren nicht mehr, neigen Investoren dazu, sich zurückzuziehen. Die Geschichte zeigt jedoch, dass solche Zeiten der Umbrüche oft die Grundlage für den Aufbau von generationenübergreifendem Vermögen bilden. Wenn die Fundamentaldaten wieder „sicher” erscheinen, ist der Wettbewerb stärker und die Renditen haben bereits begonnen zu sinken.
Investoren warten häufig auf klar erkennbare Signale wie Mietsteigerungen, stabile Absorption und institutionelle Nachfrage. Doch wenn diese Signale vollständig eintreffen, ist die Erholung bereits eingepreist. Die vermeintliche Sicherheit in den Zahlen ist nur eine Illusion. Die Studie von Hines aus 2025 belegt dies deutlich: Die Analyse von 80.000 Datenpunkten zeigt, dass Investitionen in Mietwohnanlagen in der Frühphase des Zyklus, vor allem in der Entwicklungsphase, über zwei Jahre eine Rendite von 22,7 Prozent erzielten, gegenüber 14,4 Prozent in späteren Phasen bei 32 Prozent geringerer Volatilität. Am Markttief sind die Risiken bereits eingepreist, die Preise korrigiert, die Verhandlungsmacht hoch und zahlreiche Chancen verfügbar.
Zyklen prägen den Immobilienmarkt
Jeder Abschwung bereitet den nächsten Aufschwung vor. Nach der Spar- und Kreditkrise der 1990er Jahre erzielten Investoren, die frühzeitig in Notlagen investierten, Spitzenrenditen. Nach 2008 profitierten Anleger, die bis 2010 investierten, von einem zehnjährigen Bullenmarkt. Selbst während COVID-19 stiegen die Bewertungen von Mietwohnanlagen in den USA bis 2022 deutlich. Ähnlich entwickelte sich der Markt in Deutschland: Anfang der 2010er Jahre erzielten Mietwohnanlagen zweistellige Renditen. Wer frühzeitig gegen den Trend handelt, gewinnt.
Der aktuelle US-Markt: Mietwohnanlagen am Wendepunkt
2025 bietet sich ein günstiger Investitionszeitpunkt. Die Nettoabsorption stieg von 100.600 Einheiten im ersten Quartal auf 188.200 im zweiten Quartal (CBRE), der stärkste Start seit 2000. Die Leerstände sanken von fast 6 Prozent auf knapp über 4 Prozent. Das Neubauvolumen nimmt deutlich ab: Im ersten Quartal 2025 wurden nur 70.600 Einheiten fertiggestellt, die Hälfte des Tempos von 2023. Bis 2028 wird ein weiterer Rückgang erwartet. Historisch betrachtet führt steigende Nachfrage bei gleichzeitig schrumpfendem Angebot zu höheren Mieten. Bereits Mitte 2025 stiegen die effektiven Mieten um 1,2 Prozent, Fannie Mae prognostiziert bis Jahresende 2 bis 2,5 Prozent, und Moody’s erwartet Leerstände unter 5 Prozent bis 2027.
Ungebrochene Nachfrage treibt den Zyklus
2024 kamen 1,2 Millionen Haushalte in den USA hinzu, während ein Defizit von 3,5 Millionen Wohneinheiten besteht (Harvard JCHS). Hypothekenzinsen von 6,5 bis 7 Prozent erschweren den Erwerb von Eigentum, und das Durchschnittsalter der Erstkäufer stieg auf 38 Jahre. Diese Indikatoren erhöhen die Nachfrage nach Mietwohnanlagen. Mietwohnanlagen sind das einzige Segment, das den Mangel an bezahlbarem Wohnraum ausgleichen kann, während Neubauten durch hohe Kapitalkosten begrenzt werden. Die steigende Nachfrage bei gleichzeitig rückläufigem Angebot schafft ideale Voraussetzungen für Mietsteigerungen, steigende Bewertungen und überdurchschnittliche Renditen.
Das vermeintliche Risiko in der Frühphase
Zinsen, Kosten und Volatilität wirken riskant, sind jedoch zyklisch. Das einzige dauerhafte Risiko ist das Abwarten: höhere Einstiegspreise, geringere Renditen und verpasste Erholungen. Mietwohnanlagen sind besonders widerstandsfähig. Selbst in Krisenzeiten bleiben Leerstände und Mietrückgänge gering, da Wohnraum immer benötigt wird.
Warum jetzt handeln?
Die Psychologie des Zögerns prägt jeden Zyklus. Viele Anleger warten auf klare Signale, doch die Geschichte zeigt, dass Spätentschlossene Chancen verpassen. Wer bis 2026 oder 2027 wartet, zahlt höhere Preise und konkurriert mit mehr Kapital. Die entscheidende Frage ist nicht, ob sich der Zyklus wendet – das tut er bereits – sondern, ob Investoren den Mut haben, diese Gelegenheit frühzeitig zu nutzen. Die Wahl ist klar: abwarten oder jetzt handeln und die Führung übernehmen.
Eric Allmendinger
Director of Business Development
CP Capital US