Back Leverage – ein in Deutschland unterschätztes Finanzierungsinstrument
Obwohl Back Leverage noch ein relativ neues Konzept in der gewerblichen Immobilienfinanzierung ist, hat es sich in einigen Märkten bereits als fester Bestandteil etabliert. Besonders US-amerikanische und britische Investoren nutzen dieses Instrument, um Kapitalstrukturen flexibler steuern und so zweistellige Zielrenditen erzielen zu können. Bei ihren Investitionsentscheidungen orientieren sie sich stark an Immobilienzyklen und haben keine Vorbehalte gegenüber komplexen Finanzierungsstrukturen.
In Ländern wie den USA oder Großbritannien werden Real-Estate-Debt-Strukturen häufig durch erfahrene Asset Manager oder Debt Advisor gemanagt. Es ist üblich, Investments in Portfolios zu bündeln, institutionell aufzusetzen und dabei alternative Kreditgeber wie Private Debt Funds einzubeziehen.
Dieser Trend scheint auf breite Zustimmung zu stoßen. Gemäß einer aktuellen Umfrage von Knight Frank Capital Advisory glauben 90% der Befragten, dass Back Leverage auf den gewerblichen Immobilienmärkten entweder bereits der Marktstandard ist oder in naher Zukunft sein wird.
In Deutschland dominieren traditionelle Finanzierungsstrukturen
In Deutschland stellt sich die Situation gänzlich anders dar: Institutionelle Anleger bevorzugen oft eine erstrangige Besicherung, um jederzeit die Kontrolle über die Finanzierung und letztendlich auch über die Immobilie haben zu können. Komplexere Finanzierungen werden oft skeptisch betrachtet, was auch auf schlechte Erfahrungen mit Mezzanine- oder strukturierten Produkten infolge der Finanzmarktkrise zurückzuführen ist. Hinzu kommen regulatorische Hürden, ein geringes Vertrauen in Real Estate Private Debt als fester Bestandteil einer strategischen Allokation oder wenig Erfahrung mit IRR-orientierten Risikomodellen.
Um das Potenzial besser zu verstehen, lohnt sich ein Blick auf die Funktionsweise. Back Leverage ist eine Strategie, bei der ein Kreditfonds Fremdkapital aufnimmt, um seine Investitionen zu erhöhen oder seinen effektiven Eigenkapitaleinsatz zu reduzieren. Das bedeutet, dass der Fonds sich zusätzliches Geld leiht, um in der Summe mehr Kredite vergeben zu können. Dadurch lässt sich das Renditepotenzial deutlich steigern, weil mit einem größeren Kapitalvolumen gearbeitet werden kann als bei der nicht gehebelten Vergabe von Darlehen.
Die freigesetzte Liquidität kann vielfältig genutzt werden, z. B., um neue Projekte zu finanzieren, Ausschüttungen zu stabilisieren oder die Kapitalstruktur zu optimieren. Im Kern handelt es sich um eine „Loan-on-Loan“-Struktur, also um die Aufnahme von Fremdkapital auf ein bereits vergebenes Darlehen.
Das Konzept lässt sich mit einer Kombination aus Whole Loan und Mezzanine-Finanzierung vergleichen. Allerdings besteht der wesentliche Unterschied darin, dass die Kontrolle beim ursprünglichen Kapitalgeber bleibt, obwohl er wirtschaftlich in die nachrangige Position rutscht, vergleichbar mit der eines Mezzanine Finanzierers. Für erfahrene Investoren bietet sich so durch die Strukturierung ihrer Kreditportfolien ein effektiver Hebel, um je nach Marktphase zusätzliche Renditepotenziale zu erschließen.
Vorteile überwiegen bei professioneller Umsetzung die Nachteile
Wer Back Leverage nach einer gründlichen Risikoanalyse richtig einsetzt, kann sich einige Vorteile sichern. Dazu gehören höhere Renditen, eine effiziente Nutzung des Kapitals, die Skalierung der Investitionen und Wettbewerbsvorteile durch potenziell größere Deals.
Allerdings bringt Back Leverage auch Herausforderungen mit sich. Der Gesamtverschuldungsgrad erhöht sich, und damit steigen die Anforderungen an die Stabilität des Cashflows. Zudem ist ein hohes Maß an finanztechnischer Expertise absolute Voraussetzung, um dieses Instrument erfolgreich einzusetzen.
Back Leverage kann damit kein Massenprodukt sein, sondern ein Instrument für professionelle Anleger mit belastbaren Portfolien und klarer Governance. Doch gerade diese Investoren könnten in der aktuellen Marktlage mit einem gut diversifizierten Kreditportfolio Renditen von 12-13% erzielen, wenn sie bereit sind, sich mit der komplexen Struktur und einer entsprechenden Risikoanalyse auseinanderzusetzen.
Fazit: Die Zeit für Back Leverage ist jetzt
Die aktuelle Marktphase bietet institutionellen Investoren eine seltene Gelegenheit. Deutsche Banken agieren nach wie vor zurückhaltend und können in der Regel nur eine Beleihungsquote von 50-60% anbieten. Internationale Kreditgeber zeigen zunehmend Interesse an einem Einstieg in den deutschen Markt und die aktuellen Bewertungskorrekturen eröffnen neue Einstiegsmöglichkeiten. Wer jetzt auf Back Leverage setzt, kann zusätzliche Renditequellen erschließen. Institutionelle Investoren in Deutschland sollten sich daher aktiv mit dieser Finanzierungsmöglichkeit befassen. Andernfalls könnten sie den Anschluss an internationale Marktstandards verpassen.
Hanno Kowalski
Managing Partner
FAP Invest GmbH