„Es gibt wieder einen Ausblick, der Mut macht.“
Wie hat sich der Markt für Real Estate Debt in den letzten Monaten verändert?
Bei unseren Marktkontakten fällt positiv auf, dass alle wieder Geschäft machen wollen. Allerdings finden die Akteure nur langsam wieder zusammen. Speziell Projektentwickler tun sich schwer, da die Kalkulationen im aktuellen Umfeld eine Herausforderung bleiben. Es dauert bis tatsächlich eine Finanzierung abgeschlossen wird. Erfreulicherweise kehrt das Interesse institutioneller Anleger an Real Estate Debt zurück. Dabei sind es derzeit vor allem ausländische Investoren, die sich im deutschen Immobilienmarkt gezielt umschauen. Mit aller gebotenen Vorsicht kann man feststellen, es gibt wieder einen Ausblick, der Mut macht.
Wie sieht die Lage in den einzelnen Segmenten aus?
Es kommt etwas Bewegung in die Büromärkte, wenn auch absolut konzentriert auf die Toplagen der größten Städte. Aber auch hier schauen Investoren sehr genau hin und gehen äußerst selektiv vor. Im Bereich Wohnen rechnen sich die meisten Neubauten trotz hoher Nachfrage an Mietwohnungen noch nicht. Es wird darauf ankommen, ob es die Politik schafft, ein besseres Investitionsumfeld zu schaffen, mit steuerlichen Anreizen, Bürokratieabbau und zügigen Genehmigungsverfahren. In der Finanzierung sind gerade die Banken nach wie vor sehr zurückhaltend, was Private Real Estate Debt gute Chancen bietet.
Wie wettbewerbsfähig sind Real Estate Debt-Investments im Vergleich zu Anleihen?
Wir sehen eine Professionalisierung auf Seiten der institutionellen Investoren, die diese Frage zunehmend hinfällig werden lässt. Für viele ist Private Equity und Real Estate Debt fester Bestandteil ihrer Asset Allokation geworden. Die Wahrnehmung als eigene Assetklasse, so wie es viele ausländische Akteure vormachen, erlaubt einen differenzierten Umgang mit dem Risikoprofil und der Korrelation zu Fixed Income Anlagen. Der direkte Vergleich vermeintlich fester Cashflows steht damit weniger im Vordergrund.
Welche Strategien verfolgt FAP Invest, um in der derzeitigen Marktunsicherheit attraktive Renditen zu erzielen?
Wir bieten unterschiedliche Strategien an, die in der Summe dieselben hohen Anforderungen sowohl an die Qualität der Darlehensnehmer und als auch der zu finanzierenden Assets haben. In unterschiedlichen Mandaten gehen wir auf recht individuelle Risikoprofile ein, die sich überwiegend im Whole Loan Segment bewegen, sowohl mit als auch ohne Leverage. Auch reine Mezzanine Finanzierungen sind wieder möglich, allerdings nicht als Finanzierung bis zu 100%, sondern eher im Bereich bis 85% LTV.
Welche Trends sehen Sie bei der Finanzierung von Immobilien?
Aus den angloamerikanischen Ländern kommt der Trend des Back-Leverage verstärkt auch zu uns. Deutsche Investoren begegnen dem überwiegend mit Ablehnung, was aufgrund der gesammelten Erfahrungen mit Mezzanine Finanzierungen der letzten Jahre nachvollziehbar ist. Rational betrachtet überlässt man damit jedoch in der jetzigen Marktphase anderen Teilnehmern einen unter Risk-Return Aspekten äußerst interessanten Anlagebereich. Sicherlich nicht für jeden Investor passend, aber Wert einen zweiten Blick darauf zu werfen.
Wie beurteilen Sie die zukünftige Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes in den nächsten 12 Monaten?
Aus unserer Sicht sind noch nicht alle Marktkorrekturen durch, sowohl bei den Preisen einzelner Assets als auch bei den Akteuren selbst. Einige Lösungen für Probleme wurden lediglich vertagt und so schlummern in vielen Darlehensportfolien weiterhin Altlasten. Doch diese „pretend and extend“ Strategien kommen an ihre Grenzen und wir erwarten noch eine deutliche Bereinigung. Wichtig ist, dass Kapital für Neuinvestitionen ist da, gerade auch für Real Estate Debt. Wie erwähnt ist das Ausland mit Blick auf die deutschen Immobilienmärkte bereits wieder deutlich optimistischer, allerdings beim Thema Renditeerwartungen auch spürbar anspruchsvoller. Insgesamt steigt die Zuversicht und nicht wenige Investoren stellen sich zu Recht die Frage, wann steige ich in den nunmehr beginnenden neuen Immobilienmarktzyklus ein.
Beeinflussen ESG-Kriterien die Investitionsentscheidungen der Anleger?
ESG ist an vielen Stellen zu einem absolut berechtigten Hygienefaktor geworden. Sind die Standards zu niedrig und ist somit die zukünftige Exit-Strategie eines Assets mit zu hohen Risiken behaftet, dann fällt die Investitionsentscheidung negativ aus, egal ob im Bereich Debt oder Equity. In Summe erleben wir damit bei dem Thema ESG eine Normalisierung. Die wirtschaftliche Nachhaltigkeit spielt wieder die zentrale Rolle. Bedauerlich ist jedoch, dass Manager mit einem darüber hinaus gehenden Engagement, das gesellschaftlich gewollt sein sollte, leider keinen Bonus dafür erwarten können. Regulatorische Vorgaben greifen oft zu kurz und so sehen wir beispielsweise eine zunehmende Skepsis von Anlegern gegenüber Art. 9 Fonds. Es bleibt zu hoffen, dass dies nur ein kurzfristiger Trend ist
Wo sehen Sie den Markt für Real Estate Debt in einem Jahr?
Meine Prognose ist, wir werden einige neue Debt-Programme alternativer Finanzierer sehen. Investitionen in neue Mietwohnimmobilien werden wieder interessant und einen Kapitalmangel wird es dafür nicht geben. Einen klaren Fahrplan für die Erholung mit einem eindeutigen Trend werden wir in ein paar Monaten besser belegen können.
Wie entspannen Sie sich abseits des Büros?
Ich wohne im Rheinland und von dort ist es nicht weit bis zur See. Deshalb haben wir eine Ferienwohnung in den Niederlanden, direkt hinter Deich und Düne. Das ist gut für einen Blick aus der Ferne auf das Geschehen und der Erholungsfaktor ist einmalig.
Über Hanno Kowalski
Hanno Kowalski verantwortet als Managing Partner der FAP Group das Geschäft mit institutionellen Investoren im Bereich Real Estate Debt und Direct Investments. Er zeichnet hauptverantwortlich für diverse Anlageberatermandate auf der FAP Fund Plattform. Seit über 25 Jahren in der Finanzbranche tätig, verfügt er über weitreichende Erfahrungen in der Bereichen Private Wealth Management, Investment Banking sowie Asset Management.