Institutionelle Investoren haben in den letzten Jahren Immobilien nicht nur über (Eigenkapital)Fonds, sondern auch über Fremdkapitalinstrumente wie Senior Loans oder Mezzanine Darlehen finanziert. Insbesondere wurden als „Rendite Booster“ Projektentwickler und Bauträger mit hochverzinslichen Darlehen finanziert. Aufgrund von deutlich gestiegenen Finanzierungs- und Baukosten, niedrigeren oder aktuell nicht planbaren Exit-Preisen und verlängerten Laufzeiten von Projekten geraten immer mehr Projektentwickler und Bauträger in Zahlungsschwierigkeiten bzw. Insolvenznähe.
Insbesondere bei den Objektgesellschaften der Projektentwickler kann in der Krise eine Zahlungsunfähigkeit eintreten mit der Folge einer Insolvenzantragspflicht innerhalb der sehr knapp bemessenen maximalen Antragsfrist von 3 Wochen. Aber auch der Insolvenzgrund der Überschuldung mangels positiver Fortbestehensprognose ist zu beachten und eine dahingehende maximale Antragsfrist von derzeit 8 Wochen (ab dem 01.01.2024 nur noch 6 Wochen).
Diese Krise auf der Entwicklerseite stellt auch für den Finanzierungsgläubiger eine herausfordernde Situation dar; Stundungs- oder Standstillvereinbarungen können dabei für eine erste Atempause zur nachhaltigen Krisenbewältigung sorgen (Wiederherstellung der Zahlungsfähigkeit). Durchgehend sollten Haftungs- und Anfechtungsrisiken bewertet und im Rahmen der weiteren Vorgehensweisen soweit rechtssicher ausgeklammert werden. Als nächster Schritt sollte eine Restrukturierungsvereinbarung zusammen mit den wesentlichen Finanzierern umgesetzt werden, um ein kosten- und zeitintensives gerichtliches Insolvenzverfahren zu umschiffen. Auch das durch das neue Gesetz über den Stabilisierungs- und Restrukturierungsrahmen für Unternehmen (StaRUG) geschaffene Instrument eines Restrukturierungsplans kann frühzeitig und auch bei bereits drohender Zahlungsunfähigkeit zur finanziellen Sanierung durch die Regelung von Haircuts und Eingriffen in die bestehende Sicherheitenarchitektur eingesetzt werden.
Ist eine Insolvenzantragsstellung unvermeidlich, empfiehlt sich eine enge und zügige Abstimmung mit dem vorläufigen Insolvenzverwalter hinsichtlich einer freihändigen und damit aus Wirtschaftlichkeitsgründen effizienteren Verwertung im Verfahren. Bereits während der grundsätzlich geltenden dreimonatigen Verwertungs- und Vollstreckungssperre (Moratorium) kann so der weitere Fahrplan im vorläufigen Insolvenzverfahren festgezurrt werden.
Nach der Eröffnung des Verfahrens sollte neben einer frist- und formgemäßen Forderungsanmeldung und Geltendmachung sowie Durchsetzung von (Dritt-)Sicherheiten die weitere Strategie in Form einer Verwertung oder alternativ Refinanzierung auf Investorenseite zusammen mit dem Insolvenzverwalter abgestimmt werden. Soweit möglich, empfiehlt es sich das Insolvenzverfahren in der besonderen Form der Eigenverwaltung zu organisieren; hier bleibt die Geschäftsleitung weiterhin verfügungsberechtigt über den laufenden Geschäftsbetrieb und der sogenannte Sachwalter nimmt nur eine Überwachungs- und Berichtsfunktion für das Gericht ein.
In jedem Fall empfehlen wir dem Institutionellen Gläubiger, jede Krisensituation auf Projektentwickler- oder Bauträgerseite frühzeitig mit einem Restrukturierungsberater zu analysieren, um rechtzeitig den Gläubiger sichernde Maßnahmen zu planen und anfechtungsfest umzusetzen.
