Das Ende von Share Deals unter Vermeidung von Grunderwerbsteuer wird prominent auf der politischen Bühne inszeniert. Doch es herrscht aktuell Stille im Gesetzgebungsverfahren zur grundlegenden Neugestaltung der Grunderwerbbesteuerung bei Übertragung von Anteilen an Grundstücksgesellschaften. Eine Umsetzung der Neugestaltung wird für das Jahr 2023 längst nicht mehr erwartet, dabei ist das Ende der Share Deals zwar noch nicht rechtlich, im Ergebnis aber faktisch gesetzt. Die Frage ist: Gibt es noch die Möglichkeit einer grunderwerbsteuerneutralen Übertragung von direkt gehaltenen Immobilienbeständen jenseits von Share Deals?
Die Antwort lautet: Ja und zwar auf sogenannte Miteigentumsfonds! Befeuert wird diese besondere Fondsart aktuell durch einen längst beschlossenen Regimewechsel im Per- sonengesellschaftsrecht – die Abschaffun der zivilrechtlichen Gesamthand zugunsten einer eigenen Rechtspersönlichkeit der Personengesellschaften, wozu auch die regulatorische Form der Investment-Kommanditgesellschaft (Investment-KG) zählt. Dieser Regimewechsel wird zum 1. Januar 2024 in Kraft treten.
Bislang gilt bei der Investment-KG, dass eine Grunderwerbsteuer bei Einbringung von Immobilienbeständen, vermieden wird, wenn der Anleger kapitalmäßig quasi Alleingesellschafter der KG wird oder bereits ist. Hält er seine Beteiligung über 10 Jahre unverändert bei, ist die Einbringung endgültig grunderwerbsteuerneutral vollzogen. Der Anleger muss sich diesen Vorteil also zeitlich gestreckt „verdienen“.
Diese Regelung wird aber ab dem 1. Januar 2024 nicht mehr direkt anwendbar sein. Echte Neuregelungen mit einem vergleichbaren Steuereffekt sind derzeit bis zum Jahresen- de nicht mehr wahrscheinlich. Wenigstens soll aber ein Bestandsschutz für umgesetzte Einbringungsfälle gesetzlich geregelt werden – ein Minimalkonsens, der nun über das sogenannte Mindeststeuergesetz bis Ende 2023 Gesetz werden soll. Die Zukunft für dieses Modell steht hingegen in den Sternen.
Weißer Ritter „Miteigentumsfonds“ ?
Kann also der Miteigentumsfonds nun als weißer Ritter in die vorhandene Bresche springen? Um dies zu beantworten, muss man dieses Konstrukt näher beleuchten. Zunächst handelt es sich um einen offenen Fonds, bei dem ein Anleger sein Immobilienportfolio in ein Sondervermögen einbringt und im Gegenzug dafür Anteilsscheine an diesem Sondervermögen erhält. Die zivilrechtliche Besonderheit liegt darin, dass der Anleger sein Eigentum an den übertragenen Immobilien behält. Somit profitiert er wirtschaftlich weiterhin vollständig von seinen Immobilien, er überträgt im Ergebnis nur die Verwaltung und die Verfügungsbefugnis über seinen Immobilienbestand auf eine den Miteigentumsfonds verwaltende Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG), nicht aber sein Eigentum und – grunderwerbsteuerlich entscheidend – auch nicht die Verwertungsbefugnis bezüglich seiner Immobilien.
Ist diese Form der Übertragung auch rechtssicher?
Schon lange breiten die Finanzverwaltungen den Mantel des Schweigens über den Miteigentumsfonds aus. Dogmatisch völlig unbegründete Entscheidungen der Verwaltung mit der (unhaltbaren) Begründung, dass die KVG vom Anleger mit dem Verwaltungsrecht über die Immobilien zugleich auch die wirtschaftliche Verwertungsbefugnis im Sinne von § 1 Abs. 2 GrEStG erhalten habe, waren die Folge.
Erfrischend und zugleich auch wegweisend hat aber bereits im Jahre 2016 das Finanzgericht Köln durch sein vielbeachtetes und sauber begründetes Urteil der Rechtsauffassung der Finanzverwaltung sehr lesenswert und rechtlich fundiert widersprochen. Dieses Urteil ist rechtskräftig und bestätigt in anschaulicher Weise: Es fällt bei einer Einbringung in einen Miteigentumsfonds keine Grunderwerbsteuer an.
Dies gilt bis heute und bedeutet ohne jeden Zweifel: Egal, wie sich der Gesetzgeber für die Neuregelung der Einbringung in eine Investment-KG oder aber hinsichtlich dem grunderwerbsteuerlichen Regime bei Share Deals entscheiden wird, der Miteigentumsfonds bleibt davon unberührt und steht für die Bündelung von Investitionen eines Anlegers uneingeschränkt bereit.
