Interview mit Alexander Fröse
Alexander Fröse ist Gründer und Managing Partner der DLE Living GmbH, einem führenden Anbieter von Investmentlösungen im Bereich Senior Living und Healthcare Real Estate. Mit einer langjährigen Erfahrung in der Immobilienbranche und einem starken Fokus auf institutionelle Investoren, betreut er maßgeblich die Entwicklung und Durchführung innovativer Fondsstrategien.
Was macht die DLE Living?
Wir sind ein spezialisierter Investment- Manager, der in stationäre Pflegeeinrichtungen und betreutes Wohnen investiert. Dabei initiieren wir Fonds nach luxemburgischen Recht, die in Immobilien in Deutschland investieren. Bei den Anlegern liegt der Fokus auf institutionelle Investoren aus der DACH-Region, wie Versicherungen, Vorsorgewerke und Pensionskassen. Als DLE Gruppe haben wir aktuell rund 2,5 Milliarden Euro der Management und in der DLE Living halten wir mit unserem ersten Fonds rund 250 Millionen Euro Assets under Management. Der Fonds ist inzwischen komplett investiert und für neue Investoren geschlossen. Derzeit arbeiten wir am Nachfolgefonds.
In welchen Segmenten der Ge- sundheitsimmobilien investieren Sie konkret?
Die Kapitalallokation des ersten Fonds liegt bei 70% der Investitionen in Pflegheimen und 30% in Immobilien mit betreutem Wohnen. Bei dem Nachfolgefonds wird diese Allokation bei 50/50 liegen. Aus unserer Sicht sind speziell diese beiden Segmente auch unter langfristigen Anlagegesichtspunkten sehr interessant, weil die Nachfrage enorm ist und diese demografische Entwicklung in Deutschland auf lange Zeit absehbar bleibt.
Wie sieht Ihre Anlagestrategie aus?
Der Markt für Pflegeimmobilien und insbesondere die Branche der Betreiber ist in Deutschland sehr fragmentiert. So machen die Top 5 Pflegeheim-Betreiber lediglich rund 10 Prozent aus. Diese Betreiber konzentrieren sich meist alle auf den Betrieb und sind nicht an dem Erwerb der Immobilien interessiert. Gleichzeitig steht bei vielen Bestandsgebäuden eine Nachfolgeregelung an, weil die privaten Eigentümer aufhören wollen oder aus anderen Gründen verkaufen möchten. Auch über unsere Kontakte zu zahlreichen professionellen Betreibern erhalten wir dann die Möglichkeit mit den Verkäufern zu sprechen. Nach einer positiven Prüfung setzen wir dann eine Repositionierung um. Wobei wir die Pachtverträge mit den Betreibergruppen bewußt sehr konservativ mit einer Auslastung von nur 85 % kalkulieren. Das schafft den Betreibern Luft bei Personalengpässen und unseren Investoren gleichzeitig ein verlässliches Polster. In Summe kann man sagen, wir machen aus bestehenden Pflegheimen ein professionelles Anlageprodukt für institutionelle Investoren.
Auf welche Punkte achten Sie besonders bei der Objektauswahl?
Bei Pflegeimmobilien gelten andere Lageanforderungen als in anderen Sektoren. Wir nennen es die Qualitätsprüfung der „Mikro-Mikro- Lage“. Die älteren Menschen wollen weder den absoluten Trubel in einer zentralen Innenstadtlage, noch ein Wohnumfeld ohne jegliches Leben. Deshalb achten wir auf eine sinnvolle Infrastruktur im Umkreis von etwa 500 m. Natürlich ist auch viel Grün im Pflegeheim notwendig und die Gebäude müssen für alle Lebensphasen im Pflegegrad optimal konzeptioniert sein.
Gibt es Unterschiede zu üblichen Wohnimmobilien aus Investorensicht?
Eindeutig, einer der wichtigsten Unter- schiede ist die Vermietungssituation. Für Pflegeheime sind beispielsweise 20-25 Jahresmiet- oder Pachtverträ- ge üblich. Die Diversifikation bei den angebunden Betreibergesellschaften ist bei uns sehr breit, sodass wir eine sehr gute Planbarkeit und eine stabile Ertragslage erwirtschaften, wobei der Cashflow spürbar über dem Niveau von üblichen Wohnimmobilien liegt. Ein weiterer guter Effekt ist die Verbesserung der ESG-Bilanz durch die deutliche Steigerung von Investitionen im sozialen Bereich.
Wie nehmen Sie die Akzeptanz für Gesundheitsimmobilien bei den Investoren wahr?
Nachdem andere bereits etablierte Sektoren wie Büroimmobilien und der Einzelhandel teils konjunkturell aber auch strukturell schwächeln, profitieren Gesundheitsimmobilien von einem langfristigen demografischen Trend und zwar relativ unbeeindruckt von wirtschaftlichen Schwankungen. Gesundheitsimmobilien werden deshalb nicht mehr nur im Rahmen einer Core Satellite-Strategie zur Beimischung immer wichtiger, sondern auch die nächste große Immobilienanlageklasse neben den Sektoren Büro, Einzelhandel, Wohnen und Logistik.
Was könnte das Wachstum des Segmentes noch stärker fördern? Einen erheblichen Schub auch für viel stärkere Investitionen aus dem Auland könnte eine Vereinfachung der Regulatorik schaffen und die Notwendigkeit dafür steigt mit dem explodierenden Bedarf.
Was machen Sie privat um Energien zu tanken?
Familie und Freunde sind mir sehr wichtig. Ich liebe anregende Gespräche bei einem guten Glas Wein, wobei ich leidenschaftlicher Weinsammler bin. Dann lese ich gerne, am liebsten Sachbücher, natürlich auch über Wein, und Biografien.