Interview mit Thorsten Seher, Senior Portfolio- und Strukturierungsmanager Habona Invest AM
Zitat „Enge Kontakte zu den Einzelhandelsketten sind der Schlüssel zum Erfolg“
Wie sind Sie auf der institutionellen Immobilienseite aufgestellt?
Groß geworden sind wir als Emissionshaus für geschlossene Fonds im Privatkundengeschäft. Der Fokus lag im Bereich Nahversorgungszentren und Discounter, wobei die Fonds als AIF aufgelegt wurden und dann die Immobilien später vor allem an institutionelle Investoren veräußert wurden. Wir haben dann meist auf Wunsch der neuen Investoren die Objekte in Master-Fonds eingebracht und dafür auch das Asset Management übernommen. Diese Erfahrung war dann auch der Startpunkt für unser institutionelles Geschäft insgesamt. Inzwischen haben wir einen institutionellen Anteil am Gesamtgeschäft von rund einem Drittel.
Welches Volumen verwalten sie über welche Vehikel?
Derzeit umfassen unsere Assets under Management rund 1 Milliarde Euro Volumen. Derzeit haben wir neben unserem Publikumsimmobilienfonds und den geschlossenen Immobilienfonds auch Spezialfonds. Bei der Verwaltung arbeiten wir mit Universal-Investment, Intreal sowie Hansa-Invest zusammen.
Welche Besonderheiten zeichnen Ihre Anlagestrategie aus?
Über unser Tochterunternehmen Habona Consulting arbeiten wir stark mit GfK zusammen und haben einen starken Research-Ansatz. Das ist gerade mit Blick auf die erforderliche Detailtiefe im Segment der Einzelhandelsinvestitionen besonders wichtig. Dann fahren wir eine diskretionäre Anlagestrategie und investieren oft auch antizyklisch. Dabei liegt unser Fokus in den Risikoklassen Core und Core+.
Sie sind als Investment-Spezialist für Nah- und Grundversorgung bekannt.
In welche Sektoren investieren Sie hier genau?
Wir legen einen Schwerpunkt auf Discounter-Immobilien für Aldi, Lidl oder Kaufland. Auch Vollversorger-Immobilien mit Edeka oder Rewe sind bei uns im Bestand. Von Vorteil sind hier unsere langjährigen Kontakte zu den genannten Einzelhändlern. Überhaupt sind Kontakte zu den Einzelhändlern oft der Schlüssel zum Erfolg, denn so kommen wir Off-Market an die Investitionschancen. Für Edeka machen wir beispielsweise inzwischen sogar die Standort-Analysen.
Warum setzten Sie weiter auf den Einzelhandel?
Es ist richtig, dass der Einzelhandel sich in einem starken Wandel befindet, den wir durchaus aufmerksam und kritisch unter die Lupe nehmen. Sowohl die Einzelhandelskanäle ändern sich, als auch die stationären Hauptverkaufsformate. In Fachmarktzentren investieren wir beispielsweise nicht mehr, da zwar der Lebensmitteleinzelhändler meist noch sehr gut läuft, aber inzwischen auch einen Bäcker und teils weitere Händler integriert hat. Der Rest der Händler im Fachmarktzentrum verzeichnet hingegen oft sinkende Zahlen. So haben die Supermärkte in den letzten Jahren ihre Umsätze je Quadratmeter deutlich gesteigert, alle anderen Einzelhandelsformate allerdings nicht.
Wie sieht Ihre geografische Allokation aus?
Wir haben eine klaren Fokus auf Deutschland, hier kennen wir uns sehr gut aus und sind auch in den Regionen aktiv und recht gut informiert. Insgesamt bevorzugen wir Oberzentren mit mehr als 10.000 Einwohnern und dort die wichtigen Mikrolagen. Entscheidend sind für uns auch die jeweiligen Kaufkraftkennziffern, die jeweils überdurchschnittlich sein sollten.
Was planen Sie für das Jahr 2024?
Wir legen gerade einen Fonds für institutionelle Investoren auf. Dann prüfen wir gerade intensiv die Möglichkeiten des neuen ELTIF im Bereich sozialer Infrastruktur und Nahversorgung. Außerdem haben wir einen neuen Fonds für Privatkunden aufgelegt. Das Zielvolumen beträgt 100 Millionen Euro. Für 2024 sehen wir insofern Chancen erste Anzeichen des Marktes für Neuinvestitionen in ausgewählte Immobilienprodukte zu nutzen.
Über Thorsten Seher
Thorsten Seher MRICS ist seit Anfang 2024 als Senior Portfolio- und Strukturierungsmanager bei Habona Invest und seit über 25 Jahren in der Immobilienbranche. Neben Stationen bei der Hamburg-Mannheimer Versicherung und der MEAG, war er langjährig als Abteilungsleiter Immobilien Deutschland bei den Basler Versicherungen aktiv. Im Anschluss verantwortete er bei der Zurich Gruppe Deutschland Köln als Bereichsleiter und Head of Real Estate Germany alle Immobilienaktivitäten. Unmittelbar vor der Habona war er Geschäftsführer bei der HKA Hanseatische Kapitalverwaltung bzw. IMMAC Group. Er ist in zahlreichen Branchenverbänden u.a. RICS, Gif, bii aktives Mitglied.