Interview mit Tobias Barten,
Vorstand, Engel & Völkers Capital
Zitat „Real-Estate-Debt: Der Hebel für Wachstum im Immobilienmarkt!“
Was sind die Geschäftsgebiete von Engel & Völkers Capital?
Unser Hauptgeschäftsfeld sind Debt-Fonds-Lösungen für Immobilien. Dabei stehen Finanzierungen von Projektentwicklungen und Investitionen im Bestand im Vordergrund. Aktuell beraten wir zusätzlich verstärkt institutionelle Investoren bezüglich ihrer Work-out-Szenarien in deren vorhandenen Portfolien. Aber auch innovative Infrastruktur-Anlagen, wie beispielsweise die Finanzierung von Wasserkraftwerken, finden professionelle Anleger in unserem Repertoire. Insgesamt haben wir mit unseremTeam seit Gründung über eine Mrd. Projektvolumen begleitet.
Welche Anforderungen stellen Sie an die Finanzierungen?
Als Fremdkapitalgeber stehen bei uns insbesondere Immobilien-Projektentwickler im Fokus. Neben den klassischen Kriterien wie Bonität und Expertise dieser Unternehmen, prüfen wir mit unserer langjährigen Immobilienexpertise insbesondere die Plausibilität von Projekten: Passt es in den Markt? Sind die Preise für Bau und Exitszenario realistisch eingeschätzt? Dabei gehen wir bezüglich Bonität und Eigenkapitaleinsatz ebenso akribisch vor wie eine Bank.
Gibt es Sektoren in denen Sie mit Real Estate Debt nicht aktiv werden?
Grundsätzlich sind wir mit Hilfe unseres weitreichenden Netzwerkes innerhalb der Engel & Völkers Gruppe und unabhängigen Kooperationspartnern in der Lage, nahezu jedes Projekt zügig nachzuvollziehen und zu plausibilisieren. Zu unseren aktuellen sektoralen Schwerpunkten zählen Wohnimmobilien und Logistik, gefolgt von Büroobjekten und dem Segment Seniorenwohnen, Hotels und aktuell beispielsweise auch Einzelhandelsverteilzentren in Spanien.
Haben Sie geografische Schwerpunkte?
Wir sind auf die DACH-Region und den spanischen Immobilienmarkt fokussiert. Dort sind wir seit 2019 mit einem kleinen Team direkt vor Ort. Insgesamt konzentrieren wir uns insbesondere auf Core und Core+ Objekte. Aus meiner Sicht ist die Nachfrage in den Top 7 Städten insbesondere in Deutschland deutlich stabiler, und die Märkte sind professioneller mit Blick auf die Transaktionsmöglichkeiten. Das gilt natürlich speziell für Büroimmobilien. Logistikimmobilien brauchen hingegen eine perfekte Straßen-Verkehrsanbindung. Im Einzelfall schauen wir uns auch Immobilien außerhalb der Top 7 Städte an, beispielsweise Infrastruktur-Objekte wie Schulen.
Welche Bedeutung hat Real Estate Debt für den Markt?
Über die letzten Jahre ist die Bedeutung von Private Debt-Lösungen für Immobilien stark gestiegen. Die klassischen Geschäfts- und Hypothekenbanken sind immer weniger bereit einzelne Projekte bereits in der Entstehungsphase zu begleiten. Aber auch die Zwischen- und Anschlussfinanzierung wird immer schwieriger über diesen Weg zu realisieren. Hinzu kommen zahlreiche Restriktionen, stetig steigende Eigenkapitalanforderungen und so weiter. Private Debt wird deshalb immer wichtiger für die Immobilienbranche. Viele auch sehr gute Projekte könnten ohne diese Finanzierungslösungen gar nicht mehr realisiert werden.
Sind ausländische Investoren schon wieder stärker aktiv?
In vielen Ländern hat sich Real Estate Debt bereits fest etabliert. Entsprechend sind beispielsweise Debt-Anbieter aus Großbritannien aktuell sehr aktiv in Deutschland. Aber auch die Nordeuropäer und Spanier schauen sich unseren Heimatmarkt sehr genau an.
Warum sollten institutionelle Investoren auch mit Real Estate Debt diversifizieren?
Gerade jetzt öffnet sich ein Fenster für den frühen Einstieg in einen neuen Immobilienmarktzyklus. In zwei oder drei Jahren wird man eher von verpassten Chancen sprechen. Schon jetzt steigt die Attraktivität von Immobilienanlagen in ausgewählten Nutzungsarten. Nicht nur aufgrund sinkender Zinsen und dem dadurch entstehenden Gap zu den Renditen erstklassiger Staats-Anleihen sondern insbesondere auch durch die Professionalisierung der Anbieter, die sich als Experten aus der Krise heraus kristallisiert haben. Real Estate Debt etabliert sich deshalb „wieder“ stärker als Anlageform bei den institutionellen Investoren.
Wie ist der Ausblick für die nächsten zwei Jahre?
Nach den Marktbereinigungen und einer Korrektur der Werte sind in vielen Sektoren die Immobilienankaufspreise wieder auf einem deutlich gesünderen und normalen Niveau. Baukapazitäten sind wieder vorhanden und die Nachfrage ist in einigen Segmenten stabil bis gut, dabei denke ich unter anderem an Wohnimmobilien. Erste wirklich in der Breite spürbare Wachstumszahlen und eine weitere Erholung erwarten wir im Verlauf des Jahres 2025.
Wie erholen Sie sich privat?
Gern erhole ich mich bei langen Spaziergängen an der Elbe, und lasse mich mit Blick auf den Hamburger Hafen „dem Tor zur Welt“ inspirieren.
Über Tobias Barten
Tobias Barten verfügt über ein belastbares Netzwerk und eine hohe fachliche Expertise. Langjährig war er als Co-CEO bei Engel & Völkers Digital Invest tätig und weiß die Synergien im Engel & Völkers-Netzwerk in enger Zusammenarbeit zu nutzen.