US Mietwohnanlagen punkten in den Vororten
Mietwohnanlagen sind seit vielen Jahren in den USA ein wachstumsstarkes Immobiliensegment und das hat gute Gründe. Vor allem getragen durch die demografische Entwicklung, ist die Nachfrage konstant höher als das Angebot an Mietwohnungen. Doch ertragsstarke Renditen erfordern auch hier eine intelligente Anlagestrategie, viel lokale Expertise und gute Kontakte.
Zum American Dream gehört heute nicht mehr nur die Vorstellung vom Eigenheim mit gepflegtem Rasen, sondern auch der immer stärker werdende Trend hin zu attraktiven Mietwohnungen in den Vorstädten. Das hat nicht zuletzt demografische Gründe. Die Immobilieneigentumsquote liegt in den USA zwar mit gewissen Schwankungen über die letzten Jahrzehnte vergleichsweise stabil bei um die 65 %. Doch ist der tatsächliche Trei- ber für die steigende Nachfrage bei Mietwoh- nungen die Bevölkerungsentwicklung. Im Jahr 1990 lag die Gesamtbevölkerung noch bei rund 248 Millionen und in diesem Jahr werden wir die Grenze von 340 Millionen Menschen in den USA überschreiten. Insofern ist auch absolut der Bedarf an Mietwohnungen stark gestiegen.
Mittlerweile hat der Trend landesweit an Dynamik gewonnen, vor allem in bestimmten Regionen wie etwa dem Südosten und Südwesten der USA, die sich durch Steuervorteile, ein mildes Klima und stetiges Beschäftigungswachstum auszeichnen. Tatsächlich ergab eine kürzlich durch das Wall Street Journal durchgeführte Untersuchung, dass der Bevölkerungsanstieg des letzten Jahres in den USA größtenteils auf die Vororte von Großstädten sowie kleine bis mittelgroße Metropolregionen entfiel. Insofern punkten gerade die Vororte in der Nachfrage von Mietwohnungen.
Deshalb haben US-Vororte bei Mietern die Nase vorne
Zunächst sind die Preise in den Vororten meist mindestens 10 % günstiger als in den Innenstadtlagen bei gleichwertiger Ausstattung, wobei der Preisvorteil nicht alles ist. Hinzu kommt ein Plus an Wohnqualität. Beispielsweise ist ein großer Pool für gehobene Mietwohnanlagen in den sog. Sunbelt-Bundesstaaten mit sonnenreichem Klima durchaus nicht ungewöhnlich. Zudem haben diese Mietwohnanlagen mehr Grünflächen, großzügiger bemessene Wohneinheiten, flexible Grundrisse, moderne Fitnessräume, bequeme Zugänge zu Stellplätzen und sie sind großzügiger in Bezug auf die Haustierhaltung als vergleichbare Angebote in der Stadt. Die gesamte Architektur bis hin zum Service erinnert eher an Hotelanlagen. Insgesamt sind solche Immobilien deshalb schlicht attraktiver aufgrund eines besseren Preis-Leistungs-Verhältnisses.
Hinzu kommt, dass sowohl die Zunahme mobiler Arbeitsformen als auch Lifestyle-Veränderungen das Leben im Umland für Mieter umso attraktiver gemacht haben – und dieser Trend dürfte sich bis auf Weiteres fortsetzen.
US Mietwohnanlagen aus Investorensicht
Obwohl Wohnanlagen im städtischen Umland auf Investoren eine starke Anziehungs- kraft besitzen, waren die Wirtschaftsturbulenzen durch die Pandemiezeit und den Ukraine-Konflikt sowie die deutlich gestiegenen Zinsen durchaus ernstzunehmende Dämpfer des Booms. Doch gerade Entwicklungsprojekte im Umland eigenen sich besonders gut als Absicherung bei turbulenten Marktverhältnissen. Denn, ganz gleich, ob die Konjunktur anzieht oder nachlässt, die Nachfrage nach hochwertigem Mietwohn- raum in guter Vorstadtlage bleibt deutlich stabiler als im Innenstadtbereich.
Renditevorteil für die Vorstadtlagen
Ein weiterer Vorteil ist die Chance, in Vorstädten schneller Renditen zu erwirtschaften. Denn bei Mietwohnanlagen im Umland handelt es sich meist um Geschosswohnungen ohne Aufzug oder Wohnanlagen mit mehreren Gebäuden im Gartenstadtstil. Diese Art von Struktur ermöglicht dem Eigentümer, mit der Vermietung der Gebäude gleich nach Fertigstellung zu beginnen, während andere Projekteinheiten noch im Bau sind. Deshalb lassen sich Vorstadtobjekte zügiger erstellen, vermieten und nach nur wenigen Jahren gewinnbringend veräußern.
Ausblick: Die Zukunft von Mietwohnanlagen in Vorstadtlagen
Zunächst ist der immobilienwirtschaftliche Ausblick inzwischen wieder deutlich positiv. Die Transaktionsaktivität stieg im zweiten Quartal 2023 spürbar an. Analysten sprechen bereits von einer Trendwende, auch weil die Konjunkturdaten sich in den USA erholen. Seit April ist die Inflation von 4,9 Prozent auf nunmehr 3,2 Prozent zum Ende Juli 2023 gesunken und das Wirtschaftswachstum stieg im zweiten Quartal auf 2,4 Prozent. Hinzu kommt, dass die Nachfrage nach Mietwohnanlagen in den Vorstädten der USA nicht nur stabil geblieben ist, sondern sich ebenfalls wieder belebt. Die Erklärung ist einfach: Das Bevölkerungswachstum hat nicht nachgelassen.
Was Vorstadtprojekte wiederum für Investoren interessant macht, ist die Chance, innerhalb kürzerer Zeiträume höhere Renditen zu erzielen. Doch nicht alle Projektentwickler haben eine ausreichende Erfahrung, Teams und Partner vor Ort sowie die nötige Finanzkraft, um in den USA dort zu investieren, wo starke demographische Fundamentaldaten und ein systemisches Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage für einen langfristig günstigen Ausblick sorgen.
Jay Remillard
(Managing Director CP Capital US)
Artikel im bii-Newsletter Oktober 2023!