Interview mit Michael Hauenstein, Geschäftsführer, PROXIMUS INVEST GMBH
„Unsere Investitionen setzen auf stabile Cash-Flows und makroökonomische Trends“
Können Sie uns kurz erläutern, was Proximus macht?
Als Unternehmensgruppe haben wir drei Hauptgeschäftsfelder. Zunächst den Bereich Development in den Märkten Köln und Düsseldorf. Dann das deutschlandweite Asset-Management der Objekte, sowohl für den Eigenbestand als auch für Dritte. Schließlich die Proximus Invest, in der wir Investment-Vehikel für institutionelle Investoren konzipieren, auflegen und managen. So haben wir unseren ersten Healthcare-Fonds mit einem Bruttofondsvermögen von rund 180 Millionen Euro bereits voll platziert und sind komplett investiert. Weitere Fonds sind in Planung.
Gibt es auch neue Sektoren für weitere Investitionen?
Ja, aktuell setzen wir in der gesamten Gruppe unsere Wohnimmobilien-Strategie um. Dabei wollen wir direkt als aktiver Eigenkapitalinvestor in entsprechende Objekte für das eigene Portfolio investieren. Geplant ist ein Volumen von rund 100 Millionen Euro, wobei wir am 1. April 2025 das erste Closing realisieren konnten. Der geografische Fokus liegt in der Metropolregion Köln, Düsseldorf und Bonn. Für die Zukunft können wir uns auch Equity-Partner vorstellen.
Welche Investitionsstrategie haben Sie?
Wir investieren im Health-Care Segment mit einem Fokus in Deutschland und hier speziell in Mittel- und Oberzentren ab 20.000 Einwohnern. Bei den Objektgrößen haben wir eine Mindestgrenze von 10 Millionen Euro. Im Vordergrund stehen neu gebaute oder junge Bestandsimmobilien. Zentraler Bestandteil der Strategie ist die Ausrichtung auf stabile Cash-Flows. Daher investieren wir nicht in Betreiberimmobilien. Unsere Investitionen sollen wenig volatil sein und von den Chancen makroökonomischer Trends profitieren.
In welche Art von Gesundheitsimmobilien investieren Sie?
Bei unseren Investitionen im Gesundheitsimmobiliensegment konzentrieren wir uns auf Medizinische Versorgungszentren (MVZ), Ärztehäuser und Gesundheitszentren. Spezialisierte Kliniken können sehr selektiv beigemischt werden. Betreiberimmobilien wie Pflege- und Seniorenheime zählen nicht dazu, genau wie Krankenhäuser, die Kapazitätsverringerungen durch die Krankenhausreform erleben werden.
Wo liegen im aktuellen Marktumfeld die Chancen von Gesundheitsimmobilien?
Die Nachfrage nach Gesundheitsdienstleistungen ist enorm und wird durch die demografische Entwicklung weiter getrieben. Die Menschen werden immer älter und damit nimmt auch der Bedarf für medizinische Versorgung zu. Hinzu kommt der – ein Stück weit politisch gewollte – Trend zu einer immer stärkeren ambulanten Behandlung. MVZ, Ärztehäuser und Gesundheitszentren werden zu den Profiteuren dieses Strukturwandels gehören. Wir verzeichnen überdurchschnittlich lange Mietlaufzeiten und hohe Prolongationsraten der Mietverträge, was vor allem an den umfangreichen Investitionen der Ärzte in die Praxen liegt, wie auch an den bisweilen restriktiven örtlichen Zulassungsquoten durch die Kassenärztliche Vereinigung. Ein gutes Zeichen für die Nachfrage ist, dass wir kaum Anschlussmietvertragskosten wie beispielsweise mietfreie Zeiten haben oder Zuschüsse gewähren müssen.
Welche Herausforderungen sehen Sie bei Investitionen in diesem Segment?
Der Mietermix spielt eine große Rolle. Hier sollten sich die angebotenen Leistung optimal ergänzen. Beispielsweise harmonieren eine Orthopädie, eine Radiologie, eine Physiologie und dann noch ein Sanitätshaus optimal. Wichtig sind auch genügend Pkw-Stellplätze und eine gute Erreichbarkeit generell. Über allem ist der Blick auf die regulatorischen und gesundheitspolitischen Änderungen elementar. Mit der Krankenhausreform soll es weniger Kliniken geben und das muss bei Investitionsentscheidungen berücksichtigt werden. Auch die Zulassung neuer Praxen ist stark von der Kassenärztlichen Vereinigung abhängig. Generell setzt die Politik künftig auf den Grundsatz „ambulant vor stationär“, der einen hohen Bedarf an MVZ, Ärztehäuser und Gesundheitszentren auslösen wird. Insofern erleben wir einen zusätzlichen signifikanten Auftrieb in diesem Segment.
Worin sehen Sie die Erfolgsfaktoren für Healthcare-Fonds?
Gesundheitsimmobilien profitieren von dem Strukturwandel hin zu mehr Ambulanzen überproportional. Hinzu kommt der demografische Trend. All dies führt zu einer dauerhaft hohen Nachfrage. Die Mietvertragslaufzeiten sind sehr langlaufend und die Fluktuation der Mieter sehr gering. Die Stabilität der Erträge hat sich in den letzten Krisenjahren deutlich gezeigt. Wir haben seit Auflage unseres Fonds 2019 keinen Ertragseinbruch und kaum Wertkorrekturen verzeichnen müssen. In punkto Resilienz gibt es nur ausgewählte Wohnimmobilien-Investitionen und periodischen Einzelhandel, auf die Vergleichbares zutrifft.
Welche Vorteile haben Gesundheitsimmobilien für institutionelle Investoren?
Institutionelle Investoren erhalten dauerhaft attraktive und – besonders wichtig – sehr stabile Ausschüttungen. Seit dem Start unseres ersten Fonds konnten wir jedes Jahr Ausschüttungen oberhalb der Zielrendite von 4,5 Prozent generieren. Hinzu kommt die nahezu hundertprozentige Konjunkturunabhängigkeit. Daraus folgt eine hohe Werthaltigkeit von Gesundheitsimmobilien, die selbst in der ohnehin schon schwankungsarmen Immobilienwelt ihresgleichen sucht. Deshalb gehe ich davon aus, dass sich das Segment der Gesundheitsimmobilien weiter etablieren wird.
Abseits des Büros – welche Aktivitäten sorgen für Ihren Ausgleich?
Ich fahre viel mit meinem Mountainbike im Pfälzer Wald und in Bikeparks und schwimme wöchentlich. Meine ganz große Leidenschaft gehört aber der Musik. Ich spiele aktiv Lead-Trompete in der „Bluenote Big Band“, die bereits mehrfach ausgezeichnet worden ist.
Über Michael Hauenstein
Michael Hauenstein verfügt über mehr als 20 Jahre Erfahrung im Management von Immobilienportfolien und Investmentvehikeln, insbesondere regulierte Immobilienfonds nach KAGB sowie Investor Relations und institutioneller Vertrieb. Nach seinem Studium der Immobilienwirtschaft arbeitet er im Fondsmanagement, in der Akquisition sowie im institutionellen Vertrieb von namhaften Immobilien-KVGen. Als stellvertretender Leiter wechselte er 2016 zu einem Family Office, wo er als Geschäftsführer das institutionelle Fondsgeschäft aufbaute. Seit 2023 bringt er seine langjährige Erfahrung im Management von Wohnimmobilien in Deutschland und paneuropäischen Investmentstrategien sowie in der Konzeption und Fundraising von über 1 Mrd. EUR bei der PROXIMUS ein.
Michael Hauenstein verfügt über mehr als 20 Jahre Erfahrung im Management von Immobilienportfolien und regulierten Fonds nach KAGB sowie im institutionellen Vertrieb. Nach seinem Studium der Immobilienwirtschaft war er bei namhaften Immobilien-KVGen tätig. 2016 wechselte er zu einem Family Office, wo er als Geschäftsführer das institutionelle Fondsgeschäft aufbaute. Seit 2023 bringt er seine Expertise im Wohnimmobilienmanagement und Fundraising von über 1 Mrd. EUR bei der PROXIMUS ein.
.