Verbriefung als Chance: Die moderne Art, in Wohnimmobilien zu investieren!
Die Finanzierung von Wohnimmobilien steht vor einem Umbruch. In Zeiten erhöhter Zinsen, weiterhin hoher Baukosten und dem zurückhaltenden Verhalten der Banken, sind zunehmend innovative und alternative Lösungen notwendig, um den Bedarf an Finanzierungslösungen im Immobilienmarkt zu decken. So könnte beispielsweise die Verbriefung eines ganzen Portfolios von verschiedenen Immobilienfinanzierungen eine mögliche Überlegung sein. Besonders reizvoll ist dieser Ansatz für Investoren, die auf stabile, laufende Erträge und umfassend besicherte Anlagen setzen.
Wir beschäftigen uns gerade mit solchen alternativen Finanzierunglösungen, die sowohl Immobilienbesitzern als auch institutionellen Investoren Vorteile bieten. Die aus unserer Sicht geeignetste Struktur ist dabei die Verbriefung: Im Kern geht es darum, dass Immobilieneigentümer benötigte oder zusätzliche Liquidität generieren können, ohne ihre Immobilie hierfür vollständig verkaufen zu müssen, während Investoren an einer grundpfandrechtlich besicherten Anleihe im ersten Rang partizipieren, die über ein breites Portfolio an verschiedenen privat genutzten Immobilien, Eigentümern und Standorten diversifiziert ist. Dies könnte in einem herausfordernden Marktumfeld neue Perspektiven bieten.
Warum Verbriefung?
Eine Kapitalbeschaffung über Verbriefungen ist in den USA längst etabliert, in Europa jedoch nicht so populär. Dies liegt unter anderem an regulatorischen Hürden, die Versicherer und institutionelle Investoren von Engagements in dieser Anlageklasse abhalten.
Die Idee hinter Verbriefungen ist simpel: Bestehende Darlehen und künftige Zahlungsströme werden in handelbare Wertpapiere umgewandelt. Für institutionelle Investoren ergibt sich dadurch die Möglichkeit, indirekt in Immobilien zu investieren, ohne selbst in das aktive Management einsteigen zu müssen. Gleichzeitig entstehen stabile, planbare Renditechancen mit einem attraktiven Risiko-Ertrags-Profil, welche leicht und komfortabel im eigenen Investmentvermögen administriert und verwaltet werden können.
Wohnimmobilien als Sicherheiten: Eine neue Assetklasse?
Besonders im Bereich der Wohnimmobilien bietet sich die Verbriefung als Finanzierungsinstrument an. Ein Beispiel: „Best Ager“, also Immobilieneigentümer ab einem bestimmten Alter, stehen oft vor der Herausforderung, dass Vermögen in ihrer Immobilie gebunden ist, ohne entsprechende Liquidität nutzen zu können. Eine Kreditaufnahme ist in vielen Fällen durch die Restriktionen der Banken nicht (mehr) möglich oder zumindest häufig unattraktiv.
Mit so einer alternativen Finanzierungslösung erhält der Eigentümer Zugang zu Liquidität, behält aber gleichzeitig das Recht zur Nutzung seiner Immobilie. Investoren wiederum profitieren von gesicherten Zahlungsströmen, einer kontinuierlichen Verzinsung und einem erstrangig besicherten Immobilienportfolio. Angesichts des schwierigen Finanzierungsumfelds in der Immobilienwirtschaft könnte sich so ein Finanzierungsmodell auch bei institutionellen Investoren als eine alternative Investitionsmöglichkeit mit reduziertem Risiko etablieren.
Regulatorische Weichenstellungen und Investoreninteresse
Auch der deutsche Versicherungsverband (GDV) sieht erhebliche Potenziale in Verbriefungen, sofern regulatorische Hindernisse beseitigt werden. Besonders Solvency II-Vorgaben machen Investitionen beispielsweise für Versicherer derzeit wenig attraktiv. Dabei könnte eine Lockerung der Eigenkapitalanforderungen den Markt beleben und Verbriefungen als Investmentklasse stärken.
Die Kapitalmarktunion war bereits 2014 als große Vision eines europäischen Binnenmarkts für Kapital gestartet. Doch bis heute bleiben viele Lücken bestehen. Nun könnten die nötigen Impulse gesetzt sein, um Kapitalmarktfinanzierungen in Europa stärker zu etablieren. Eine sinnvolle Integration von Immobilienverbriefungen in diesen Kontext wäre ein wichtiger Schritt, um den stagnierenden Immobilienmarkt neu zu beleben.
Fazit: Verbriefung als Zukunftsmodell?
Verbriefungen könnten eine zentrale Rolle in der Modernisierung des Immobilienmarkts spielen. Sie bieten Investoren gesicherte Renditen, schaffen Liquidität für Immobilieneigentümer und stärken den Kapitalmarkt als alternative Finanzierungsquelle. Die Entwicklungen auf EU-Ebene sollten daher aufmerksam verfolgt werden, denn mit der richtigen regulatorischen Grundlage könnte Verbriefung bald eine der spannendsten Investmentchancen im Immobiliensektor sein.
Grafik_EVC_Verbriefung_vs_klassisch
Grafik_EVC_Ablauf_Finanzierung
Tobias Barten
Vorstand bei Engel & Völkers Capital AG