Interview mit Stefan Grahn, Managing Director
CP Capital (US) Partners LP
„Wir stehen in den USA am Beginn eines neuen Immobilienzykluses“
Wie ist die Enstehungsgeschichte von CP Capital und welche Strategie verfolgen Sie?
Gegründet wurden wir im Jahr 1989 in New York. Seitdem haben wir für vermögende Familien und institutionelle Investoren aus Deutschland und der Schweiz im US-Immobilienmarkt über 16 Miliarden US-Dollar in bisher über 70.000 Wohneinheiten investiert. Bei einer durchschnittlichen Haltedauer von vier Jahren konnten wir pro Objekt Nettorenditen im zweistelligen Bereich erzielen. Das schließt die guten, wie die schlechten Zeiten ein. Heutige Gesellschafter sind neben Concord Pacific, Kanadas größtem Immobilienentwickler mit einem starken US-Exposure, zwei amerikanische Single Family Offices sowie die Familie Harald Quandt.
Was ist Ihre Geschäftsstrategie?
Wir sichern uns in den Metropolen der USA baureife Grundstücke. Darauf errichten wir mit starken Development-Partnern Mietwohnanlagen, die wir dann vermieten und anschließend veräußern. Was vor vielen Jahren auf einzelne Transaktionen beschränkt war, ist heute eine Fondsreihe. Mit jedem Fonds bauen wir ein diversifiziertes Portfolio von etwa acht bis zehn Investitionen auf. Bis heute haben wir bereits 32 Beteiligungsprogramme initiiert.
Was macht US-Mietwohnanlagen attraktiv für Investoren?
Mietwohnanlagen in den USA stellen einen Vermögenswert in einer stabilen Angebots- und Nachfragesituation dar. Aus unserer Sicht ist der Wohnimmobilienmarkt besonders aussichtsreich und das hat vor allem mit der extrem dynamischen Bevölkerungsentwicklung zu tun. Die Demografen erwarten in den USA bis 2050 ein Bevölkerungswachstum von mehr als 35 Millionen Menschen. Hinzu kommen gesellschaftliche Faktoren, auch in Folge des höheren Zinsniveaus bei der Immobilienfinanzierung. Wir haben eine Entwicklung „vom Eigentümer zum Mieter“ im Wohnimmobilienbereich der USA.
Welche Rolle spielen andere Assetklassen im Wettbewerb mit Immobilienanlagen?
Nach den Entwicklungen der vergangenen Jahre an den internationalen Börsen suchen institutionelle Anleger wie Pensionsfonds, Versicherungen, und verstärkt auch wieder amerikanische Privatinvestoren nach Investitionsmöglichkeiten, die einen langfristig stabilen Cash-Flow bieten. Sie bevorzugen Wohnimmobilien, da diese im Vergleich zu gewerblichen Immobilien ein geringeres wirtschaftliches Risiko beinhalten. Außerdem bieten Wohnimmobilien die Möglichkeit kurzfristig Mieterhöhungen durchzusetzen, da Mietverträge für Wohneinheiten in den USA meist auf 12 Monate befristet sind. Damit erhöhen sich die die Netto-Mieteinnahmen.
Auf welche Faktoren legen Sie bei Immobilien-Investments besonders wert?
Wir konzentrieren uns auf niedrigere Einstiegskosten und auf Mietwohnanlagen in Vorstadtlagen. Die sind schneller und einfacher zu bauen und können von den Trends der Zuwanderung der letzten zwei Jahrzehnte besonders profitieren. Zusätzlich und zur weiteren Steigerung der Rendite nehmen wir Immobilien mit gehobener Ausstattung in den Fokus. Damit sprechen wir ein noch breiteres Segment von Mietern an, wodurch die Zeit, die für den Verkauf jeder Immobilie benötigt wird, verkürzt wird.
Warum investieren deutsche Anleger in den USA?
US-Wohnimmobilien bieten eine attraktive Diversifikation innerhalb eines bestehenden Portfolios über Investitionen in die weltweit führende Volkswirtschaft mit dem größten Immobilienmarkt auf unserem Globus. Die durchschnittliche Laufzeit des gebundenen Eigenkapitals ist mit drei bis fünf Jahren überschaubar und es können attraktive Renditen erwirtschaftet werden. Auch die steuerlichen Rahmenbedingungen können für deutsche Anleger interessant sein.
In welcher Phase befindet sich der Immobilienzyklus in den USA derzeit?
Wir sind am Beginn eines neuen Immobilienzykluses. Die Neubaubeginne in 2024 sind im Vergleich zum Vorjahr um 50 % zurückgegangen, nachdem sie im vorletzten Jahr um einen ähnlichen Betrag gesunken waren. In der zweiten Hälfte des Jahres 2025 werden die Vereinigten Staaten in eine längere Periode extremer Unterversorgung mit Wohnraum eintreten. Aktuell fehlen bereits eine Million Wohnungen und in den USA und bis 2035 mindestens vier Millionen weitere Wohnungen gebaut werden, nur um Schritt zu halten. Entsprechend ist die Nachfrage nach Mietwohnungen so hoch wie nie zuvor.
Welche Herausforderungen sehen Sie aktuell im US-Immobilien-Markt?
Die Dynamik von Angebot und Nachfrage entwickelt sich bereits zu Gunsten der Anbieterseite. Tatsächlich war die Nachfrage nach Mietwohnanlagen im vierten Quartal 2024 so hoch wie nie zuvor und übertraf sogar das Ausreißerjahr 2021. Gleichzeitig hat das Angebot in den meisten Teilen des Landes seinen Höchststand erreicht und ist dabei, auf ein historisch niedriges Niveau zu fallen. Die hohe Nachfrage in Verbindung mit dem geringen Angebot wird in den kommenden Jahren zu einem überdurchschnittlichen Mietwachstum führen, was wiederum einen kräftigen Anstieg der Immobilienwerte haben dürfte.
Bei der Entwicklung von US-Mietwohnanlagen beobachten wir die Baukosten sehr genau, auch wenn sie in den meisten Märkten um 10 % gesunken sind, was auf eine Kombination aus reduzierten Arbeitskosten, sinkenden Materialkosten und Fortschritten bei der Konstruktionseffizienz zurückzuführen ist.
Wie laden Sie Ihre Batterien auf? Was inspiriert Sie außerhalb des Büros?
Ich bin ein großer Freund von Städtereisen innerhalb Europas. Nach nur wenigen Stunden der Anreise kann man in zahlreiche fremde Kulturen eintauchen und Land, Leute, Sprache, Essen, Musik, Malerei und Architektur, und vieles mehr, erfahren.
Über Stefan A. Grahn
Stefan A. Grahn ist Managing Director bei CP Capital (US) Partners LP in Frankfurt und betreut Privatinvestoren im deutschsprachigen Europa, mit Fokus auf deutsche Family Offices und wohlhabende Privatinvestoren. Zuvor war er Managing Director bei HQ Capital und verantwortete die Platzierung von Private-Equity-Themen, insbesondere „Private Equity in U.S.-Real Estate“. Davor entwickelte er 14 Jahre lang das Deutschlandgeschäft von Real Estate Capital Partners, New York. Seine umfassende Erfahrung im U.S.-Immobiliengeschäft sammelte er in 16 Jahren bei Hauck & Aufhäuser in München, wo er das nordamerikanische Immobiliengeschäft aufbaute und leitete.