Die breite Diversifikation ist einer unserer wesentlichen Erfolgsfaktoren – Interview mit Thomas Gut

Interview mit Thomas Gut, Head of Real Estate,
Hamburger Pensionsverwaltung eG

„Die breite Diversifikation ist einer unserer wesentlichen Erfolgsfaktoren“

Wie sind Sie sektoral aufgestellt? Nehmen Sie Änderungen vor?
Aktuell haben wir noch einen Schwerpunkt bei Bürogebäuden. Diese neuen bzw. neuwertigen Gebäude befinden sich in zentralen Geschäftsvierteln mit jeweils sehr guter Lage. Deshalb sind die Nachfrage und Vermietung weiterhin stabil und erfolgreich. Auch im Bereich der Handelsimmobilien investieren wir seit langer Zeit sehr selektiv. Den Sektor der Wohnimmobilien wollen wir auch mit Blick auf die große Nachfrage und die relative Konjunkturunabhängigkeit weiter ausbauen. Logistikobjekte stehen weiterhin im Fokus für neue Investitionen. Bei Hotelimmobilien achten wir im Ankauf ebenfalls auf die Einhaltung unserer strikten Qualitätskriterien. In Summe verwalten wir aktuell rund 3,5 Milliarden Euro in Immobilienanlagen. Speziell diese breite Diversifikation ist einer unserer wesentlichen Erfolgsfaktoren.

Welche geografische Verteilung haben Sie?
Nicht nur sektoral, auch geografisch haben wir die Investitionen breit gestreut. Derzeit sind wir von Dublin bis Wien und von Helsinki bis Lissabon aktiv. Rund 90 Prozent der Immobilien befinden sich in Europa, der restliche Anteil verteilt sich über die APAC-Region.

Hat die Zinskorrektur Ihre Kaufgelegenheiten verbessert?
Seit 2021 haben sich die von der HAPEV verwalteten Einrichtungen auf steigende Zinsen eingestellt und sich entsprechend positioniert, u.a. durch Verkürzungen der Duration auf der Zinsseite. Auf Basis unserer laufenden Analysen des Makro-Umfeldes waren wir davon ausgegangen, dass die anhaltende Niedrig- und Negativzinsphase ein Ende finden wird und die Notenbanken auf das geänderte Inflationsumfeld reagieren müssen. Insofern waren und sind wir gut auf die Zinskorrektur vorbereitet, dies über alle Anlageklassen hinweg. So haben wir für die Immobilienseite schon seit einiger Zeit besonders stark auf Objekte mit erheblichem Mietsteigerungspotenzial gesetzt. Das hilft uns, jetzt die höheren Zinsen auszugleichen. Bei der Prüfung von Kaufgelegenheiten hat es aus der Zinskorrektur aber in vielen Fällen noch keine angemessenen Preiskorrekturen gegeben und viele der angebotenen Objekte sind aus unserer Sicht noch nicht attraktiv genug.

Sie schauen auch nach Nordamerika. Was reizt Sie dort für Investitionen?
Die USA sind der größte und liquideste Immobilienmarkt der Welt. Hinzu kommen eine hohe Transparenz und Professionalität. Aktuell schauen wir uns speziell das Segment der Mietwohnimmobilien genauer an. Der Bedarf ist auch demografisch bedingt erheblich gestiegen und bietet uns als Investor sehr gute Chancen auf langfristig stabile und sogar steigende Mieteinnahmen. Das Dollar-Währungskursrisiko sichern wir zu wesentlichen Teilen ab.

Wie verändert der demografische Druck auf Pensionskassen Ihre Renditeanforderungen an Immobilien?
Wir als Hamburger Pensionsverwaltung, ein Full-Service-Dienstleistungs- und Beratungsunternehmen für alle Bereiche der betrieblichen Altersversorgung, wachsen trotz der demografischen Entwicklung in Summe weiter. Dies resultiert zum einen aus organischem Wachstum, aber auch aus der weiteren Konsolidierung in der betrieblichen Altersvorsorge. Die zunehmende Alterung bzw. der demografische Wandel hat nur begrenzt Auswirkungen auf die Renditeanforderung an Anlageklassen, wie z.B. Immobilien. Hier spielen die eingegangenen Verpflichtungen der jeweiligen Einrichtungen, also die Berechnungsgrundlagen und die Tarifgestaltung der Vergangenheit sowie auch aktuelle Anpassungen eine größere Rolle. Auch hier haben wir mit unserer Expertise u.a. aus dem Aktuariat sehr frühzeitig die richtigen Weichenstellungen vorgenommen. Dies hat in den Krisen der vergangenen Jahre zu einer hohen Resilienz der Einrichtungen bzw. der Entwicklung ihrer Kapitalanlagen inkl. der Immobilien geführt. Auch in Zukunft setzen wir auf sehr fungible Immobilien mit einer hohen Marktgängigkeit. Damit bleiben wir flexibel.

Sie steigen früher in Projektentwicklungen ein. Wie steuern Sie die damit verbundenen Risiken?
Viele Verkäufer sind noch nicht in der neuen Zins- und damit auch Preiswelt angekommen. Ankaufsrenditen von nur rund 3 Prozent im Wohnimmobilienbereich sind für die Erfüllung der Verpflichtungen der Pensionseinrichtungen zwar ausreichend, aber langfristig nicht attraktiv – dies gilt sowohl absolut als auch relativ im Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten. Aus diesem Grund nutzen wir auch Chancen, noch früher bei einzelnen Objekten einzusteigen, das heißt, bereits in der Projektphase. Risiken senken wir hier über feste vertragliche Vereinbarungen zur Fertigstellung und zur Vermietung. Dabei begleiten wir mit einem sehr erfahrenen Team und auch externen Spezialisten für das Bau-Monitoring eng unsere Projektpartner. Ganz wichtig, wir kalkulieren stets sehr konservativ und profitieren von unserer Erfahrung und Expertise bei der Auswahl unserer Projektpartner. Gestärkt wird die Zusammenarbeit durch ein klares Regelwerk, das ein Alignment of Interest zwischen den Parteien herstellt, um ein optimales Projektergebnis zu erreichen.

Wann rechnen Sie mit einer echten Belebung des Transaktionsmarkts?
Vor dem Ausbruch des Iran-Konfliktes haben die Märkte eine spürbare Belebung der Transaktionen in 2026 angenommen. Aktuell ist der Start dieser Aufwärtsentwicklung leider wieder ausgesetzt und wir sehen weiterhin kaum Bewegung an den Immobilienmärkten. Das betrifft auch die bereits erwähnten und teils notwendigen Preiskorrekturen. Auch deshalb agieren wir derzeit überaus vorsichtig und prüfen Neuinvestitionen weiterhin sehr intensiv.

Was hilft Ihnen persönlich, nach einem langen Arbeitstag abzuschalten?
Ich bin mittlerweile ein leidenschaftlicher Schwimmer. Wann immer möglich, gehe ich ins Becken, meist zwei bis drei Mal in der Woche. Glücklicherweise ist das Schwimmbad direkt um die Ecke. Das berühmte Kachelzählen hält mich fit und ich bekomme den Kopf frei.