Bei Self-Storage entscheidet nicht die Fläche, sondern die Ertragskraft des Betriebs – Interview mit Eric Reuter

Interview mit Eric Reuter, Immobilienbewertung Reuter

„Bei Self-Storage entscheidet nicht die Fläche, sondern die Ertragskraft des Betriebs“

Wodurch unterscheidet sich die Wertermittlung einer Self-Storage-Anlage von der Bewertung einer klassischen Gewerbeimmobilie?

„Self-Storage-Anlagen“ sind Einrichtungen zur zeitlich flexiblen Vermietung sicherer, sauberer und trockener Lagerräume. Die Kunden übernehmen dabei die Lagerung ihrer Güter selbst. Grundsätzlich ist zwischen sogenannten Core Facilities (klassische, vollwertige Self-Storage-Anlagen als mehrgeschossige Gebäude mit 500 bis teilweise über 1.000 Lagereinheiten), XXL- bzw. Garagenparks mit größeren Einzelboxen und typischerweise 80 bis 120 Einheiten, Container-Anlagen mit standardisierten Seecontainern und meist 100 bis 200 Einheiten sowie Micro-Stores als kleinteiligen innerstädtischen Konzepten mit weniger als 300 Einheiten zu unterscheiden.

Viele internationale Marktteilnehmer vereinen Eigentum, Betrieb und Marke in einer Hand. In diesen Fällen hängt die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit wesentlich von der Anzahl der Einheiten („Partitionierung“), der Fluktuation, der Auslastung sowie dem Vermietungsmanagement ab.

Der wirtschaftliche Erfolg einer Self-Storage-Anlage wird maßgeblich durch betriebswirtschaftliche Faktoren wie Auslastung, Miete je Lagereinheit, Flächenproduktivität, Kundenstruktur sowie die Qualität des Managements bestimmt. Die Mietverhältnisse sind typischerweise kurzfristig, flexibel und meist monatlich kündbar. Die Vermietung erfolgt über unterschiedlich große Lagerboxen, deren Mietpreise sich nach Lage, Größe, Zugänglichkeit und Nachfrage richten.

Sofern die Anlage vom Eigentümer selbst betrieben wird, weist sie aus sachverständiger Sicht Parallelen zu Betreiberimmobilien auf. In diesen Fällen sollten die nachhaltig erzielbaren Erträge des Geschäftsbetriebs berücksichtigt werden. Eine isolierte Betrachtung marktüblicher Mieten für Lagerflächen reicht regelmäßig nicht aus, um die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit einer Self-Storage-Anlage sachgerecht abzubilden.

Wird die Anlage hingegen an einen einzelnen Betreiber verpachtet, steht die Nachhaltigkeit der vereinbarten Pacht im Vordergrund.

Welche Kennzahlen sind für die Wertableitung entscheidend?

Für die Wertableitung sind vor allem diejenigen Kennzahlen maßgeblich, die die Ertragskraft des Objekts abbilden. Im Mittelpunkt steht die Auslastung, ergänzt durch die Miete. Aus Miete und Auslastung lassen sich Kennzahlen wie die Flächenproduktivität beziehungsweise der Umsatz je vermietbarer Fläche ableiten, die die Leistungsfähigkeit des Standorts widerspiegeln.

Neben den objektspezifischen Ertragskennzahlen spielen insbesondere die Bevölkerungs- und Unternehmensdichte im Einzugsgebiet, die Wohnraumsituation, der Anteil kleiner Wohneinheiten, die Sichtbarkeit und Erreichbarkeit des Standorts sowie die lokale Wettbewerbssituation eine wichtige Rolle.

Wie belastbar sind Kaufpreise und Marktdaten in Deutschland?

Die Belastbarkeit von Kaufpreisen und Marktdaten im deutschen Self-Storage-Sektor ist derzeit noch deutlich geringer als bei etablierten Immobilienarten. Dies ist vor allem auf die frühe Marktphase, die begrenzte Anzahl an Transaktionen sowie die teilweise geringe Transparenz der Eigentümer- und Betreiberstrukturen zurückzuführen. Ein weiteres Problem besteht darin, dass viele Anlagen weiterhin von den Betreibern selbst gehalten werden und nur wenige Objekte tatsächlich am Investmentmarkt gehandelt werden. Zudem erfolgen Transaktionen häufig im Rahmen von Unternehmensübernahmen oder Portfoliokäufen, sodass der auf die Immobilie entfallende Kaufpreis oft nicht eindeutig bestimmt werden kann.

Sind die Renditeanforderungen von Self-Storage-Anlagen eher mit Logistikimmobilien oder bereits mit anderen alternativen Assetklassen vergleichbar?

Self-Storage wird von institutionellen Investoren zunehmend als eigenständige Assetklasse betrachtet. Aktuelle Marktdaten weisen für Self-Storage Nettospitzenrenditen (NIY) von bis zu 5 % aus. Damit bewegen sich die Renditen auf einem mit klassischen Gewerbeimmobilien vergleichbaren Niveau.

Wie wird sich die Assetklasse in Deutschland entwickeln?

Aus heutiger Sicht ist von einer positiven Marktentwicklung auszugehen. Im Vergleich zu etablierten Märkten wie den USA oder Großbritannien weist Deutschland noch immer eine vergleichsweise geringe Marktdurchdringung auf. Aktuell begünstigen langfristige Trends wie die fortschreitende Urbanisierung, steigende Wohnkosten, kleinere Wohnflächen, eine zunehmende Mobilität der Bevölkerung sowie der wachsende Flächenbedarf kleiner und mittlerer Unternehmen die Nachfrage nach flexiblen Lagerlösungen