Interview mit Carsten Fritsch MRICS, Geschäftsführer bei Fritsch REVAC GmbH
„Eine Büro-Umwandlung in Wohnflächen ist oft unwirtschaftlich“
Wie beurteilen Sie die Möglichkeiten, Büroimmobilien in Wohnraum umzuwandeln?
Juristen antworten bei solchen Fragen stets mit „es kommt darauf an…“. Das ist bei Immobilien allerdings tatsächlich gut nachvollziehbar, denn Immobilien sind eigentlich immer Unikate, da jedes Gebäudes i. d. R. anders ist. Deshalb ist eine Vielzahl von Parametern zu prüfen, neben den Nachfragemärkten für Wohnraum und dem Baurecht insbesondere die wirtschaftliche Umwandlungsfähigkeit des zu betrachtenden Projekts. Schwer veränderbare Gegebenheiten, wie beispielsweise die existierende vertikale und horizontale Erschließung können Projekte per se unwirtschaftlich werden lassen. Insbesondere in den Niederlanden haben wir eine Reihe von umgewandelten Bürogebäuden erlebt, die nunmehr sehr attraktiven Wohnraum bieten. Grundsätzlich ist eine Umwandlung sehr häufig technisch möglich und insbesondere ökologisch sinnvoll. Die Wirtschaftlichkeit hängt hingegen stets vom Einzelfall der Gegebenheiten ab. Erfahrungsgemäß ist eine Büro-Umwandlung in Wohnflächen oft unwirtschaftlich.
Welche Bewertungsrisiken sehen Sie bei solchen Umnutzungen?
Mit Büroflächen werden meist höhere Mieterträge erwirtschaftet als mit Wohnflächen. Deshalb geht mit einer Umwandlung sehr häufig eine Wertabschreibung einher. Der Anlass für solcherlei Umwandlungen sind aber meist erhebliche Rückgänge bei der Büroflächennachfrage, nicht zuletzt auch wegen Überalterung des Objektes, weshalb eine Wertminderung letztlich das geringere Übel darstellt, ungeachtet der Kosten, die für die Baumaßnahmen zunächst investiert werden müssen. Die Bewertung als solche ist für den Umwandlungsfall nicht mit zusätzlichen Risiken beschwert. Lediglich die Ausgangsbasis einer dann neu aufzusetzenden Bewertung ändert sich infolge des geänderten relevanten Marktes.
Wo liegen die Konfliktpunkte zwischen Investorenerwartung und Gutachteransatz?
Investoren agieren bei einer Umwandlung oft aus einer wirtschaftlichen Zwangssituation. Eine gewisse Konfliktsituation kann dann aufkommen, wenn ein Projekt deshalb so lange „schön“ gerechnet wird, bis es wirtschaftlich ist. Als Gutachter sind wir jedoch stets dazu aufgerufen, die nachhaltig erzielbaren Erträge in den Blick zu nehmen, den zum Bewertungsstichtag relevanten Markt abzubilden und sich nicht von wirtschaftlichen Interessen leiten zu lassen.
In welchen Fällen würden Sie von einer Umnutzung abraten?
Abraten würde ich unbedingt, wenn die Wohnraumnachfrage begrenzt und das Miethöhenniveau sehr niedrig ist, beispielsweise in schrumpfenden Gemeinden und Städten. Die Flächen können dann oftmals nur schwerlich oder nur zu nicht auskömmlichen Preisen vermietet werden. Wir haben in einem ganz aktuellen Beratungsmandat exakt diesen Fall erlebt, wonach das Projekt erst in eine Wirtschaftlichkeit gekommen wäre, wenn eine erhebliche Fläche über dem Jahresumsatz des Gesamtmarktes und dann auch noch zu überdurchschnittlichen Preisen vermarktet worden wäre. Die Projektentwicklung wäre auf Sicht vieler Jahre defizitär gewesen, weshalb wir dem Investor empfohlen haben, das Vorhaben nicht umzusetzen.
Wie könnten Bewertungsstandards angepasst werden, damit Umnutzungen realistisch und fair bewertet werden können?
Unsere Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) passt sehr gut und hat sich in der Praxis bewährt. Damit sind wir in der Lage, Umwandlungen realistisch und fair zu bewerten. Hier sehe ich keinen Anpassungsbedarf. Ein Problem sind eher Marktentwicklungen und die adäquate Berücksichtigung des mit der Umwandlung einhergehenden Modernisierungsgrads, der sich letztlich auch im Ansatz der Restnutzungsdauer widerspiegelt. Bei einer Umwandlung mit nur geringen Modernisierungen bleibt oft die Restnutzungsdauer wenig angetastet, was zu deutlicheren Bewertungskorrekturen führen kann. Je mehr hingegen zurückgebaut und neu aufgebaut wird, desto länger ist die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der neuen Nutzung, einhergehend mit höheren Bewertungsergebnissen.
Bei Ihrem Unternehmen steht ein Wechsel in der Führungsspitze an. Was waren hierbei die größten Herausforderungen?
Jemanden zu finden, der ähnliche Ziele und Wertvorstellungen hat wie unser Unternehmen. Glücklicherweise haben wir frühzeitig die Nachfolgeregelung angestoßen. Erste konkrete Überlegungen gab es hier schon vor rund fünf Jahren. Mit Eric Reuter haben wir letztlich genau den richtigen Gutachter gefunden. Er wird bereits seit über drei Jahren in allen Details und bei allen Kunden eingeführt, sodass es einen weitgehend reibungslosen Übergang gibt. Zusammenfassend ist der wichtigste Tipp aus meiner Erfahrung, ausreichend Zeit für eine Nachfolgeregelung einzuplanen.
Was sind Ihre persönlichen Pläne für die Zukunft?
Ich werde im kommenden Jahr langsam loslassen und mich dann auf meinen nächsten Lebensabschnitt freuen. Langweilig wird mir da keinesfalls. Ich bin ambitionierter Hobby-Holzwerker mit einer recht schönen Werkstatt. Außerdem freue ich mich auf mehr Zeit zum Klavier spielen, Fotografie und Reisen stehen auch auf dem Programm. Es wird ein wundervoll unruhiger Ruhestand.