KI löst gerade eine Revolution in den Arbeitswelten aus – Interview mit Professor Dr. Tobias Just

Interview mit Professor Dr. Tobias Just FRICS, wissenschaftlicher Leiter der IREBS Immobilienakademie „KI löst gerade eine Revolution in den Arbeitswelten aus“.

Wie würden Sie in einem Satz den Zustand der deutschen und europäischen Immobilienmärkte gerade beschreiben?

Man könnte sagen, der Zustand der Immobilienmärkte ist jede Woche neu. Zwar befinden wir uns grundsätzlich in einer zyklischen Erholungsphase. Für eine nachhaltige Rückkehr zum Wachstum gibt es zudem die Unterstützung durch die Bundesregierung. Nun kommt das Aber. Durch die Vielzahl exogener Einflussfaktoren lässt sich aktuell kaum noch etwas seriös prognostizieren. Die sich fast täglich ändernde geopolitische Großwetterlage führt zu einer enormen Unsicherheit an den Kapitalmärkten, und dies müssen auch Immobilieninvestoren berücksichtigen. Hinzu kommen strukturelle Umbrüche, wie im Bürosektor. Die Folge ist, die Immobilienwirtschaft befindet sich aktuell wieder im Wartemodus.

Welche strukturellen Risiken und Chancen dominieren derzeit Ihre Forschungsperspektive?

Die größte Herausforderung sehen wir derzeit im Bürosektor. Hier sind in den letzten Jahren mehrere strukturelle Probleme gewachsen. Dazu gehören Homeoffice, neue Arbeitswelten, demografische Faktoren wie der Abgang der Babyboomer in die Rente und jetzt auch noch die KI-Revolution. Fest steht, auch zukünftig bieten Büroflächen gerade für das Miteinander in der Teamarbeit einen Mehrwert, doch wie groß dieser Wert ist und welche konkreten Flächenanforderungen daraus erwachsen, das sind die zentralen Fragen. Man könnte dies als Unsicherheit wahrnehmen, doch genauso richtig ist auch, dass es Raum für unternehmerisches Prägen gibt. Andere Nutzungsarten sind hingegen vergleichsweise stabil, wie Wohnen oder auch trotz der schwachen Wirtschaft die Logistik.

Wie stark ist die Rolle des Themas KI bei der Büronutzung?

Wir sprechen über eine neue technologische Revolution, die unsere Arbeitswelten massiv verändern wird. Mit der KI werden neue Berufsbilder und auch neue Arbeitsplätze entstehen. Doch dem steht eine erhebliche Zahl von Arbeitsfeldern gegenüber, für die wir zukünftig keine oder erheblich weniger Menschen benötigen. In der Summe gehen Studien von einem Büroarbeitsplatzverlust von rund 30% aus. Doch diese Schätzungen sind nicht seriös, da es eine Asymmetrie gibt: Das Obsoletwerdende kennt man, das neu Entstehende häufig nicht. In solch einer Phase wird es zudem zu Übertreibungen kommen, weil die Tech-Unternehmen bei den aktuellen Bewertungen das Manna im Himmel versprechen, um sich im Wettbewerb durchzusetzen.

Welche Bedeutung messen Sie diesen neuen Technologien und Datenanalysen im Investment- und Bewertungsprozess bei?

KI und Robotik werden die Welt, nicht nur die Arbeitswelt, revolutionieren. Hier werden Probleme entstehen, die jede neue Technologie hervorbringt, und weil KI die Welt im Eiltempo erobert, werden viele Probleme geballt kommen. Ein Beispiel ist, dass Systeme, die wenigen Algorithmen folgen, anfällig werden, wenn etwas Unerwartetes zu Ausschlägen führt. Dann fehlt das Systemstabilisierende der vielen unterschiedlichen Akteure. Wir kennen das von den so genannten Flash-Crashes im Börsenhandel bei automatisierten Transaktionen, wenn nicht erklärbar einzelne Titel plötzlich abwerten. Und gleichzeitig gibt es so viel Positives an der Entwicklung zu betonen, denn die Technik hilft, die menschlichen Unzulänglichkeiten zu kompensieren. Das gilt beispielsweise in der Immobilienbranche für Transaktionen, wo das Menschliche zu irrationalen Dynamiken führen kann. Auch im Kaufmännischen, bei technischen Lösungen sowie im Juristischen können KI-Systeme gute Ergebnisse schnell und mit geradezu industrieller Qualitätssicherheit gewährleisten. Wir sparen unter dem Strich Kosten und gewinnen an Transaktionssicherheit.

Was zeigt die aktuelle German Debt Project‑Studie zur gewerblichen Immobilienfinanzierung über Marktverhakten und Wettbewerb?

Eine zentrales Ergebnis ist, dass wir aktuell einen großen Anteil sehr kurzer Ausläufe verzeichnen. Hier wurden Anschlussfinanzierungen möglicherweise mit der Hoffnung auf eine Zinssenkung vereinbart, die nun enttäuscht werden. Dies wird 2026 den Druck auf die Projektentwickler verstärken. Die Marktbereinigungen sind folglich noch nicht abgeschlossen. Und weil es hier eine Konzentration auf das Gewerbesegment gibt, die Wohnungsfinanzierungen sind deutlich langfristiger abgeschlossen, entsteht der Druck gerade bei Gewerbeimmobilien und deren Entwicklungen. Des Weiteren zeigte sich auch bei den Banken die eindeutige Präferenz für Wohnungs- und Logistikfinanzierungen. Immerhin, die Finanzierungen von Hotelimmobilien und mit Einschränkungen ausgewählten Handelsformaten hat sich belebt. Die Sorgenkinder der Banken stellen ebenfalls die Bürobauten dar. Ansonsten wird mehr über Sonderimmobilien gesprochen, es geht von Verteidigungsimmobilien über Infrastrukturprojekte bis zu den unvermeidlichen Rechenzentren.

Inwiefern beeinflussen demografische und politische Faktoren Ihrer Ansicht nach die Wohnungs- und Büroimmobilienmärkte?

Die demografische Entwicklung ist ja beispielsweise kein neues Thema. Seit den 1970er Jahren sind der Trend der Alterung und inhärent auch des Bevölkerungsrückgangs angelegt. Doch die starke Zuwanderung in den letzten Jahren hat diesen Trend überstrahlt. Nun nimmt die Nettowanderung ab, und damit rücken demografische Herausforderungen wieder auf die politische und unternehmerische Agenda. Wir müssen erkennen, dass die Zuwanderung stärker denn je gesteuert werden muss, quantitativ und qualitativ. Nach vorne schauend werden KI und Robotik die demografischen Herausforderungen gleichzeitig entspannen und verschärfen. Auf der einen Seite lassen sich manche Fachkräftethemen durch Technik leichter lösen als vor zehn Jahren vermutet. Auf der anderen Seite könnte gerade dies zu Belastungen in den Versorgungssystemen dann führen, wenn Arbeitskräfte nicht mehr angemessen umgeschult werden können. Dann werden Arbeitslosen- und Rentenversicherungssysteme an die Grenze kommen, und dies kann die Erschwinglichkeitsfrage gerade für Wohnen verschärfen.

Wie sollte sich Ihrer Meinung nach die Politik bei der Wohnungspolitik und bei Bauordnungen weiterentwickeln?

Wir brauchen zwingend ein besseres und schnelleres Planungs- und Baurecht. Das bezieht sich sowohl auf Neubau wie auch auf Modernisierung und Umnutzung im Bestand. Der Bauturbo ist also die richtige Entscheidung, nun muss er sich noch in der Praxis bewähren. Insgesamt benötigen wir zudem eine Flexibilisierung und ein modernes Planungsrecht, schnelle Behörden, mehr Entscheidungskompetenzen auf kommunaler Ebene, eine Vereinfachung der Vorgaben und eine deutlich bessere Zusammenarbeit der Städte und Gemeinden in Ballungszentren. Diese Flexibilisierung ist überall dort besonders wichtig, wo nicht nur Zeit-, sondern Kostenvorteile entstehen, denn eine beschleunigte Genehmigung bringt nur dann etwas, wenn sich das genehmigte Projekt auch rechnet.

Wie schaffen Sie persönlich Ausgleich zu Ihrem beruflichen Alltag?

Ich lese sehr gerne. Das hilft bei meinem Job. Und ich lese querbeet: Sachbücher, Belletristik, Reiseliteratur, Geschichtsbücher, manchmal gar Kochbücher. Und wenn ich beim Lesen auf Interessantes stoße, probiere ich gerne Dinge aus. Das gilt fürs Kochen, für Reisen und fürs Selberschreiben. Vor all dem sind mir aber Familie und Freunde das Wichtigste. Zusammen lachen ist für mich die beste Batterie.

Prof. Dr. Tobias Just FRICS ist seit 2011 wissenschaftlicher Leiter der IREBS Immobilienakademie und Professor für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg. Nach dem Studium der Volkswirtschaftslehre an den Universitäten Hamburg und Uppsala und seiner Promotion, arbeitete er zunächst bei Deutsche Bank Research. 2006 war Tobias Just zudem Research Fellow am American Institute of Contemporary German Studies an der Johns Hopkins Universität, Washington DC.