Interview mit Professor Dr. Thomas Beyerle,
Hochschule Biberach, Lehrstuhl für Immobilienforschung
„Umbau ist der neue Neubau“
Wie hat sich das Marktgefühl in der Branche in den letzten Monaten verändert?
Von Schockstarre, übers Gesundbeten zu vorsichtigem Optimismus, die Branche hat den Panikmodus verlassen und realisiert, dass Krise nicht nur „eine Sache der Projektentwickler ist“. Die Stimmung ist dabei nicht euphorisch, aber immerhin wieder gesprächsbereit, wie wir auf der EXPO Real im letzten Jahr gesehen haben und zuletzt beim bii TDIK-Kongress feststellen konnten.
Und was sagen die Zahlen? Freuen wir uns zu früh über ein Krisenende?
Auch die harten Fakten belegen die schrittweise Aufwärtsbewegung. Die Vermietungszahlen im Bürosektor gehen wieder nach oben, die Wohnimmobilienmärkte laufen nach wie vor stark. Aus meiner Sicht ist besonders spannend, dass sich nach einer Bereinigungswelle die Projektentwickler langsam wieder erholen. Es gibt also Grund zu verhaltenem Optimismus. Nun fehlt noch der Schub für die Immobilienbranche durch eine Verbesserung der allgemeinen Wirtschaftlage in Deutschland und Europa.
Büro ist ein gutes Stichwort. Wieviel brauchen wir davon noch?
Wir schätzen, es werden über ganz Deutschland etwa 20 Prozent weniger Büroflächen benötigt, durch die Homeoffice-Quote und den stärkeren Einsatz digitaler Technik. In den Top 7 werden es immerhin noch 10 Prozent weniger sein. Nur moderne beziehungsweise modernisierte Flächen mit innovativen Büronutzungskonzepten werden eine Zukunft haben.
Wie verändert der Umbau bestehender Flächen den Investmentfokus?
Wir hören ja überall, „Bauen im Bestand“ ist zwingend notwendig, ich nenne es „Umbau ist der neue Neubau“. Auch abgeleitet durch die Erkenntnis, dass sich die Kräne signifikant erst 2028 wieder drehen werden, nicht zuletzt dank Bauturbo. Klar ist auch, wer heute noch glaubt, dass die Zukunft auf der grünen Wiese liegt, hat die ESG-Prüfung nicht bestanden. Investoren suchen Projekte, um aus „Alt“ clever „Neu“ zu machen – und dabei die CO₂-Bilanz nicht zu sprengen.
Was treibt aktuell wieder Bewegung in die Transaktionsmärkte?
Das sind vor allem zwei Dinge, Mut und Mathematik. Mut, weil Käufer wieder bereit sind, Entscheidungen zu treffen in einer Zyklusphase der Bodenbildung. Mathematik, weil die Preisformeln beziehungsweise die Vervielfältiger endlich wieder Sinn ergeben, sofern die notwendigen Wertabschläge realisiert wurden. Ich habe auch den Eindruck, dass sich ein bisschen FOMO, also fear of missing out, reinmischt, keiner will den Startschuss verpassen.
Wie stark beeinflusst KI inzwischen die Marktanalysen?
Hier sind wir inmitten eines gewaltigen Strukturbruchs. KI ist nicht mehr der Praktikant, sondern der Co-Pilot. Sie schreibt keine Reports, aber sie sortiert die Daten so schnell, dass Analysten endlich wieder Zeit haben, über das große Ganze nachzudenken, warum beispielsweise die Märkte in 2018 nicht auf die Researcher gehört haben, als wir postulierten, dass sich die Kaufpreise von der Mietentwicklung abgekoppelt haben und das zu einer Blase führen kann. Um fair zu sein, ein Nullzinsumfeld über einen so langen Zeitraum hatte in Europa bisher keiner erlebt. Beim Stichwort Nullzinsen lohnt ein kurzer Blick in die in die Schweiz. Unsere Nachbarn sind aktuell ebenfalls in dieser Gemengelage, die Kaufpreise von Wohnimmobilien erreichen deshalb teilweise neue Höchstwerte.
Was ist Ihre persönliche Sicht auf die aktuell zwei wichtisgten Buchstaben der IT?
KI kommt zunächst nicht aus dem Nichts. Hier stecken jahrezehntelange Forschungen dahinter. Insofern ist es klar eine Weiterentwickung in der IT bei der Verarbeitung von Datenmengen. Im Kern ist die Anwendung allerdings das Besondere. Wollen wir als Europäer hier nicht vollkommen den Anschluß an die USA und China verlieren, so sollten wir trotz aller im Detail berechtigten Vorsichtsmaßnehmen nicht die Hürde Datenschutz unüberwindbar für KI-Entwicklungen auf unserem Kontinent aufbauen. Hier gilt, weniger Regulierung durch Brüssel ist überlebensnotwendig für die europäische KI-Branche.
Wie lange werden wir noch einen Vorsprung vor der KI haben?
Gute Frage, der Faktor Mensch mit seiner komplexen Gefühlswelt, auch seinen teils irrationalen Entscheidungen wird noch eine Weile die Nase vorne haben. Bei uns in der Branche werden noch lange der Bau, Begehehungen, Reparaturen, Validierungen und vieles nur mit Menschen funktionieren.
Was bedeutet die neue Zinsrealität für langfristige Strategien?
Die gute Nachricht ist, aktuell deutet nichts darauf hin, dass wir eine volatile Zinsentwicklung erleben werden, zumindest in den kommenden Quartalen. Die Zinsen sind wie ein neuer Mitbewohner, man muss sich arrangieren. Langfristige Strategien setzen jetzt auf weniger Hebel, mehr Eigenkapital und eine gute Portion Geduld. Wer auf schnelle Gewinne hofft, sollte besser Lotto spielen.
Welche Themen werden 2026 für die Branche entscheidend sein?
Drei Schlagworte, Dekarbonisierung und die CO2-Einpreisung, Demografie – Babyboomer gehen, KI – formerly known as Digitalisierung. Wer diese drei nicht auf dem Radar hat, fliegt blind. Alle drei zusammen sind eine sehr große Herausforderung für unsere Branche.
Und persönlich gefragt: Was motiviert Sie an Ihrer Arbeit?
Ganz einfach, die Mischung aus Zahlen, Geschichten und jungen Menschen. Immobilien sind mehr als Beton, sie sind Spiegel der Gesellschaft. Und wenn ich mit meiner Glaskugel, äh Forschung, ein bisschen Klarheit in den Nebel bringen kann, macht das Spaß.