Interview mit Eric Reuter, Immobilienbewertung Reuter
„Ewig steigende Mieten sind ein Märchen“
Wo liegt für Sie der größte Nutzen einer professionellen Immobilienbewertung?
Das Thema ist vielschichtig. Institutionelle Investoren erfüllen mit unterjährigen Immobilienbewertungen in der Regel gesetzliche Anforderungen aus ihrer Regulierung. Bei Family Offices können regelmäßige Bewertungen hingegen sinnvoll sein, um Handlungsbedarf oder Optionen aufzuzeigen. Generell gibt es eine Vielzahl von Anlässen für eine Immobilienbewertung. Dazu zählen beispielsweise eine Fremdkapitalfinanzierung oder eine Kreditprolongation, rechtliche Auseinandersetzungen sowie Schenkungen oder erbrechtliche Fragestellungen.
Welche Fehleinschätzungen begegnen Ihnen im aktuellen Markt besonders häufig?
Eine oft anzutreffende Fehleinschätzung ist die Annahme von unaufhörlich steigenden Gewerbemieten. Man könnte auch sagen, ewig steigende Mieten sind ein Märchen. Fatal ist, diese Annahme fließt in Geschäftspläne ein und kann im Falle von Mietpreisstagnationen oder sogar Rückgängen zu erheblichen Verwerfungen in der wirtschaftlichen Kalkulation führen. Dabei unterliegen auch Gewerbemieten Zyklen, eigentlich selbstverständlich, doch werden solche Zyklen in der Regel nicht oder nicht ausreichend berücksichtigt. Darüber hinaus nimmt das Wachstumspotenzial für Mieten mit steigendem Gebäudealter oder unterlassenen Modernisierungen ab. Dies kann auf die lange Sicht auch zu Mietpreisstagnation führen. Dies zeigt sich besonders in dem aktuellen Marktumfeld und dem Trend „flight to quality“.
Das führt dann zu einem Domino-Effekt der Fehleinschätzungen?
Ja, und weitere entscheidende Fragen werden nicht immer realistisch beantwortet. Was passiert bei einer nachlassenden Mietnachfrage, neuen Präferenzen bei der Ausstattung, dem Konzept, der Lagenachfrage? Diese Fragen werden manchmal in den Kalkulationen nicht detailliert genug beantwortet. Dies könnte beispielsweise durch eine Sensitivitätsanalyse beantwortet werden. In der Folge stehen die Renditeprognosen auf wackeligen Füßen. Teilweise begegnen uns auch zu optimistische Exit-Annahmen.
Worin unterscheiden sich Bewertungen je nach Anlass am stärksten?
Die Bewertung selbst erfolgt immer unabhängig und weisungsfrei, wir Sachverständige sind alleine den sachlichen und gesetzlichen Auflagen verpflichtet. Soweit, so klar, doch macht es gerade bei der Erklärungstiefe und der Darstellung des Gutachtens einen Unterschied ob ein professioneller Investor wie eine Immobilienfondsgesellschaft oder eine Privatperson einen Bewertungsauftrag erteilt. Profi-Kunden haben mit Fachbegriffen kein Problem und auch technische sowie immobilienmarktspezifische Faktoren sind klar. Bei Privatpersonen muss hingegen sehr viel mehr erklärt werden.
Wie schwierig ist, in transaktionsarmen Zeiten einen realitätsnahen Wert zu ermitteln?
Auch in transaktionsstarken Zeiten gibt es Städte und Lagen mit sehr geringen oder fast keinen Umsätzen. Insofern erleichtert uns zwar die aktuelle Marktsituation mit den unterdurchschnittlichen Transaktionen nicht die Arbeit, das ist richtig, aber wir finden immer auch vergleichbare Lagen und Städte mit Preisindikatoren in den gängigen Transaktionsdatenbanken. Auch ein enger Kontakt zu regional tätigen Maklern und anderen Marktteilnehmern ist hilfreich, speziell bei der Einschätzung der Kaufpreisfaktoren. Der Blick auf andere Asset-Klassen, speziell im festverzinslichen Bereich, sollte ebenfalls bei der abgeleiteten Rendite erfolgen.
Welche Rolle spielen digitale Tools und KI in Ihrer Arbeit und wo sind ihre Grenzen?
Wir nutzen in einigen Bereichen bereits sehr gezielt KI, beispielsweise wenn es um Formulierungen geht, die Zusammenfassung von Marktberichten oder auch die Aktualisierung von Daten. In diesen Arbeitsfällen gehen wir mehr in die Kontrollfunktion und sparen Zeit bei der reinen Erstellung. KI ist für uns also eine Erleichterung, eine schöne Hilfe, allerdings auch nicht mehr. Die finale Einschätzung erfolgt genau wie die Begehung vor Ort immer durch den Gutachter. Daran dürfte sich auch auf längere Sicht nichts ändern.
Was erwarten Auftraggeber von einem unabhängigen Sachverständigen?
Private Auftraggeber erwarten ein verständliches Gutachten, eine genaue Erklärung und eine umfassender Beratung sowie Nachbetreuung. Unternehmen, Fondsgesellschaften oder institutionelle Investoren legen besonderen Wert auf ein hohes Dienstleistungslevel, gerne auch mit einer nahezu 24 stündigen Erreichbarkeit und sehr kurzfristigen Auftragsabwicklungen. In der Summe muss die Qualität der Gutachten aber bei allen Gruppen sehr hoch sein. Hier wurde mit unserem Verband, dem BIIS – Bund der Immobilien-Investment-Sachverständigen, eine sehr gute Grundlage mit Blick auf höchste Branchenstandards geschaffen.
Wie schalten Sie ab und wo findet man Sie außerhalb des Büros?
Meine Familie steht im Privatleben im absoluten Mittelpunkt. Unsere noch recht kleinen Kinder fordern viel Aufmerksamkeit und die Freizeit ist etwas knapp. Dennoch schaffe ich es im Winter immer wieder zum Eisbaden und seit drei Jahren habe ich den Boxsport für mich entdeckt.
Über Eric Reuter
Eric Reuter ist öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, HypZert-F zertifiziert sowie Mitglied der RICS, wo er als Assessor tätig ist. Darüber hinaus verfügt er über 13 Jahre einschlägige Berufserfahrung im Immobilienbereich. Vor seiner freiberuflichen Tätigkeit war er sieben Jahre bei der Deka im Bereich der Immobilienwertermittlung und des Immobilieninvestments tätig. Seit mittlerweile 7 Jahren ist er an der TU Darmstadt als Dozent für Beleihungswertermittlung und Wertermittlung von gewerblich genutzten Immobilien tätig.