Autor: Michael Hauenstein, Geschäftsführer PROXIMUS INVEST GmbH
Wohnraum dort schaffen, wo Stadt bereits funktioniert
Die Transformation von ehemals gewerblich genutzten Immobilien in Wohnraum bietet die Chance, nicht nur zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, sondern auch bestehende urbane Strukturen neu zu beleben und sozial durchmischte Quartiere zu entwickeln. Wirksam wird dieser Ansatz insbesondere dann, wenn Kommunen, Eigentümer und Investoren gemeinsam handeln und die Umnutzung gezielt steuern.
In den sieben größten deutschen Städten könnten durch die Umnutzung geeigneter Büroflächen Schätzungen zufolge bis zu 150.000 Wohnungen entstehen. Die errechneten Zahlen variieren: So bezifferte das ifo Institut das realistisch umsetzbare Potenzial für diese Märkte im Jahr 2025 auf rund 60.000 Wohneinheiten für etwa 102.000 Menschen. Der Bund spricht sogar von 235.000 möglichen Wohnungen. Mit dem angekündigten Bundesprogramm „Gewerbe zu Wohnen“ stehen ab 2026 zudem rund 360 Millionen Euro an Fördermitteln zur Verfügung.
Entscheidend ist jedoch, welche Flächen tatsächlich infrage kommen. Es liegt nahe, sich vor allem mit älteren, nicht mehr zeitgemäßen Büroimmobilien zu beschäftigen. Hochwertige, gut angebundene Standorte mit flexiblen Flächenstrukturen bleiben weiterhin als Büros gefragt, denn Unternehmen legen weiterhin großen Wert auf Qualität, Flexibilität und Aufenthaltsqualität ihrer Arbeitsumgebungen. Das eigentliche Umnutzungspotenzial liegt vielmehr bei älteren Bürobauten, die den heutigen Anforderungen an Arbeitswelten und ökologischen Parametern nicht mehr entsprechen. Hier trifft der notwendige strukturelle Wandel auf den anhaltend hohen Wohnungsbedarf in Ballungsräumen.
Soziale Aspekte von Anfang an mitdenken
Besonders tragfähig sind Konzepte, die das Wohnen nicht isoliert betrachten, sondern in funktionierende Quartiere integrieren. Ergänzungen durch Angebote wie Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie oder Betreuungseinrichtungen stärken das Umfeld und sorgen für eine dauerhafte Nutzung. Davon profitieren auch die entstehenden Wohnungen. Nutzungsmischungen beleben den Stadtraum, erhöhen die soziale Präsenz und fördern die Nachbarschaft. Immer häufiger werden Bürgerinnen und Bürger bereits in frühen Planungsphasen im Rahmen öffentlicher Beteiligungsverfahren eingebunden, damit ihre Bedürfnisse und Wünsche besser berücksichtigt werden können. Stadt funktioniert dann am besten, wenn sich die verschiedenen Nutzungen ergänzen und nicht verdrängen.
Allerdings rutschen viele Projekte aufgrund des Preisniveaus in mittlere oder gehobene Preissegmente und erreichen Haushalte mit niedrigen oder mittleren Einkommen kaum. Die öffentliche Hand kann hier gegensteuern, indem sie potenzielle Mehrwerte über das Baurecht schafft, städtebauliche Verträge nutzt, kürzere Genehmigungszeiten ermöglicht und Fördermöglichkeiten anbietet. Gleichzeitig sind auch die Eigentümer nicht mehr marktgängiger Liegenschaften gefordert, ihre Preisvorstellungen an die veränderten Rahmenbedingungen anzupassen. Erst so lassen sich Voraussetzungen für dauerhaft bezahlbaren Wohnraum schaffen.
Ein weiterer Vorteil der Umnutzung liegt in der Aktivierung bestehender urbaner Infrastruktur. Viele leerstehende Immobilien sind gut an den öffentlichen Verkehr angebunden und verfügen über einen leistungsfähigen öffentlichen Verkehr, soziale und technische Versorgung sowie Parkraum oder mitunter Grünflächen. Wenn hier neuer Wohnraum geschaffen wird, lassen sich zusätzliche Flächenversiegelungen am Stadtrand vermeiden und die Pendelwege werden kürzer. Damit leistet die Umnutzung einen Beitrag zur Entwicklung klimaresilienter Städte und schont Ressourcen.
Grenzen der Machbarkeit anerkennen
So groß das Potenzial auch ist, Realismus bleibt notwendig. Nur rund 30 Prozent der leerstehenden Büroflächen gelten als technisch und baurechtlich sinnvoll umnutzbar. Gebäudetiefe, Belichtung, Statik und Brandschutz setzen klare Grenzen. Hinzu kommen wirtschaftliche Herausforderungen wie hohe Umbaukosten, komplexe Planungsverfahren und lange Genehmigungszeiten.
Die Umnutzung von Büro- in Wohnflächen ist daher kein Allheilmittel. Sie ersetzt weder Neubau noch Nachverdichtung oder den geförderten Wohnungsbau. Als Teil einer integrierten Gesamtstrategie kann sie jedoch einen wichtigen Beitrag leisten, sofern die Rahmenbedingungen stimmen und alle Beteiligten konstruktiv zusammenarbeiten.
Eine erfolgreiche Büro-zu-Wohnen-Transformation entsteht nicht im Alleingang. Sie verlangt die Zusammenarbeit von Eigentümern, Kommunen, Planern und Investoren sowie die Bereitschaft, technische Machbarkeit, wirtschaftliche Tragfähigkeit und soziale Verantwortung in Einklang zu bringen. Mit innovativen Förderprogrammen, digitalen Planungsinstrumenten und kooperativen Prozessen könnten Städte künftig deutlich schneller und effizienter auf veränderte Nutzungsbedarfe reagieren. So wird aus dem einmaligen Umbau ein lernender Prozess für die Stadtentwicklung von morgen.