Aktuelles Alpha im Bereich Real Estate Debt
Immobilienfinanzierungen in Deutschland befinden sich in einem tiefgreifenden Wandel. Der dynamischer Zinsanstieg in 2022, die daraus folgende Neubewertung von Immobilien, eine steigende Kreditnachfrage sowie die Verringerung der Kreditvergabe durch Banken als auch das Thema ESG finden fast gleichzeitig statt.
Doch die Vergangenheit lehrt uns, dass Zeiten des Umbruchs und der Unsicherheit oft gute Investitionszeitpunkte waren. Lässt sich daher in Real Estate Debt im aktuellen Marktumfeld dauerhaftes Alpha generieren und was sollten Investoren beachten? Darauf wollen wir im Folgenden eingehen.
Nach einer Studie von CANDRIAM / TRISTAN bietet der Markt für private Immobilienkredite (CRE) derzeit Chancen, die sich als einzigartig erweisen könnten, da sie von mehreren Faktoren getragen werden. Speziell der europäische CRE – Markt tritt in eine neue Reifephase ein, mit vielfältigeren Finanzierungsquellen, ähnlich wie es in den USA bereits der Fall ist. Gleichzeitig reduzieren Banken die Kreditvergabe, was im jüngsten BF.Quartalsbarometer bestätigt wird. Dieses Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage treibt die Kreditmargen in die Höhe, denn in Europa sind Immobilienkredite seit jeher vorrangig den Banken vorbehalten. Zusätzlich ist der Basiszins gestiegen und die Forward-Rates lassen vermuten, dass dies noch einige Zeit Bestand haben wird.
Zweiter wichtiger Treiber ist ESG. Neben einer allgemein steigenden Kreditnachfrage spielen Finanzierungen im Rahmen der ESG – Transformation eine immer wichtigere Rolle. Dieser Finanzierungsfokus bringt den zusätzlichen Vorteil, dass in den Werterhalt des Finanzierungsobjekts investiert wird, was zu einem besseren Chance-/Risikoverhältnis des Investments führt. Der zusätzliche Kapitalbedarf aus Manage to ESG – Finanzierungen addiert sich zu einem sowieso steigenden Refinanzierungsbedarf, ausgelöst durch den Anstieg der Kreditvergabe für gewerbliche Immobilienfinanzierungen bis 2022. CBRE geht für die Prolongation dieser Finanzierungen zwischen 2024 – 2027 von einem Funding Gap in Europa zwischen 72 Mrd. bis 176 Mrd. EUR aus. Beides Faktoren, die sich positiv auf die Margen der Kreditgeber auswirken.
Pandemie und Zinserhöhungen haben zur Folge, dass Private Credit Anbieter nun Darlehen mit konservativen Beleihungsausläufe und höheren Margen vergeben können und das auf einen bereits im Wert korrigierten Gebäudebestand.
Dies in Kombination mit dem Funding Gap führt dazu, dass Renditen für Whole Loans sich aktuell annähernd auf dem Niveau einer Equity-Finanzierung bewegen. (siehe Abbildung 1)
In Bezug auf die Finanzierungsstrukturen sollte jedoch bedacht werden, dass der Senior Markt gut durch Banken abgedeckt ist – mit überschaubaren Renditen. Vereinzelt können solche Finanzierungen als Beimischung Sinn machen, eine Konzentration auf das Whole Loan Segment hat aber den Vorteil, dass dieses nicht von Banken als Mitbewerber bespielt wird. Im Gegensatz zu reinen Mezzanine Finanzierungen eignet sich es auch für eine konservativere Investitionsstrategie.
Nichtsdestotrotz gibt es keinen „free lunch“. Jede Finanzierung ist einzigartig, so verlief insbesondere in Bezug auf die Nutzungsarten die Korrektur nicht überall identisch. Bei Wohnen sind die Fundamentaldaten sehr stark. Dies macht sich auch an bereits wieder steigenden Mieten bemerkbar. Bei Büros sehen wir jedoch weiteren Abwärtsdruck und die Gefahr einer negativen Übertreibung, da die Mehrzahl der Marktteilnehmer auf sinkende Preise spekuliert. Im Einzelfall entscheiden aber immer individuelle Gegebenheiten, wie Bausubstanz und Lage und nicht ausschließlich der Markttrend.
Am Ende sorgt ein sorgfältig ausgehandeltes Dokumentationspaket für ein geringeres Ausfallrisiko, wenn es darauf ausgelegt ist, dem Kreditgeber ein schnelles Mittel zur Kontrolle des Vermögenswerts zu ermöglichen.
Fazit: Nach den Nullzinsjahren und den sich daraus ergebenden aggressiven Finanzierungsstrukturen ist der Markt nun auf einem für Neuinvestments sehr attraktiven Niveau angekommen. Die Chance auf Alpha ist daher absolut gegeben.
Autor: Pascal Scheeff, Managing Director Institutional Sales, BF.capital GmbH